I de flesta svenska städer äger den som “äger” en lägenhet inte några väggar. Hen har en rätt att använda lägenheten utan tidsgräns, och huset tillhör en förening som grannarna driver. Så här fungerar det, och det här betyder det om du köper, hyr eller bor i en bostadsrätt.
När du behöver det här
Du möter föreningen så fort en annons säger bostadsrätt och brf, eller när en styrelse ber om en medlemsansökan. Den spelar också roll när du hyr en lägenhet av en privat ägare och undrar om styrelsen vet om det, eller när en kallelse till årsstämman eller ett besked om höjd avgift landar i brevlådan. Och om du äger en lägenhet och vill hyra ut den medan du jobbar utomlands är det styrelsen som beslutar först.
Vad en brf är och vad du faktiskt äger
En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som äger ett flerbostadshus och upplåter bostadsrätter till sina medlemmar: rätten att använda en lägenhet, mot ersättning och utan tidsbegränsning. När svenskar säger att de har köpt en lägenhet har de köpt den rätten plus medlemskapet. Huset och marken stannar hos föreningen.
Varje förening måste vara registrerad och ha minst tre medlemmar, egna stadgar, en styrelse och minst en revisor. Formen är en stor del av hur Sverige bor: i slutet av 2025 bodde omkring 21 % av hushållen i bostadsrätt i flerbostadshus. I Stockholms län var det den vanligaste formen, med 38 %.
| Du… | Vad föreningen betyder för dig |
|---|---|
| Köper en lägenhet | Styrelsen måste godta dig som medlem, annars är köpet ogiltigt |
| Hyr av en ägare | Styrelsen måste ha godkänt andrahandsuthyrningen; dess ordningsregler gäller dig |
| Bor där som medlem | Du betalar månadsavgiften, röstar på stämman och underhåller din lägenhet |
Är du fortfarande osäker på vilken sorts lägenhet du tittar på, börja med bostadsrätt eller hyresrätt.
Vem som styr: styrelsen och föreningsstämman
Medlemmarna driver föreningen tillsammans. Föreningsstämman är det högsta organet: varje medlem har en röst, och de som äger en lägenhet tillsammans delar på en röst. Den ordinarie stämman ska hållas inom sex månader efter räkenskapsårets slut. Där fastställer medlemmarna bokslutet, beslutar om ansvarsfrihet för styrelsen, väljer styrelse och röstar om motioner.
Styrelsen sköter allt däremellan. Den tar in nya medlemmar, sätter avgifterna om inte stadgarna säger något annat och beslutar om andrahandsuthyrning och om renoveringar som rör konstruktionen. De flesta styrelser består av oavlönade grannar, och många anlitar en förvaltare för bokföring och reparationer.
Dina rättigheter som medlem på stämman:
- Kallelse: fyra till sex veckor före en ordinarie stämma, eller två veckor om stadgarna tillåter det.
- Handlingar: årsredovisningen och revisionsberättelsen ska hållas tillgängliga för dig minst två veckor innan.
- Motioner: du får ett ärende behandlat om du begär det skriftligt hos styrelsen i tid före kallelsen.
- Ombud: bara make eller maka, sambo eller en annan medlem får rösta för dig, om inte stadgarna tillåter fler. Poströstning gäller inte.
- Extra stämma: en tiondel av de röstberättigade medlemmarna kan skriftligen kräva en.
Stadgeändringar kräver antingen ett enhälligt beslut eller två stämmor i rad med två tredjedelars majoritet på den andra. En ändring av hur årsavgiften beräknas kräver tre fjärdedelar.
Köpa: att bli godkänd som medlem
Medborgarskap är inget hinder. Lagen ogiltigförklarar varje stadgevillkor som bygger på medborgarskap, inkomst eller förmögenhet. En köpare får inte nekas om stadgarnas villkor är uppfyllda och föreningen “skäligen bör godta” hen som bostadsrättshavare. I praktiken ber styrelser ofta om bevis på att du kan betala, till exempel en kreditupplysning eller ett lånelöfte.
Det står mycket på spel, eftersom en överlåtelse är ogiltig om köparen nekas medlemskap. Ytterligare tre regler formar ett köp:
- Avtalet måste vara skriftligt, undertecknat av båda parter och ange lägenheten och ett pris. En sidoöverenskommelse om ett annat pris är ogiltig.
- Flera köpare tillsammans kan nekas om de inte är makar eller sambor.
- Företag kan nekas medlemskap när de köper en vanlig bostad.
Nekad? Du kan ta styrelsens beslut till hyresnämnden inom en månad från det att du fick veta det. Betala inte hela priset innan medlemskapet är godkänt: står nejet fast måste du få tillbaka pengarna från säljaren.
Hyra en bostadsrätt: reglerna för andrahandsuthyrning
De flesta nyinflyttade möter en brf som hyresgäst, eftersom så många andrahandskontrakt gäller bostadsrätter (se att hyra lägenhet i Stockholm). Ägaren får hyra ut lägenheten för självständigt brukande bara med styrelsens samtycke. Säger styrelsen nej ska hyresnämnden ge tillstånd om ägaren har skäl för uthyrningen och föreningen saknar befogad anledning att vägra. Tillståndet är alltid tidsbegränsat och kan förenas med villkor.
Skäl som hyresnämnden godtar är bland annat arbete eller studier på annan ort, provboende med en partner, uthyrning till en släkting och en lägenhet som är svår att sälja (oftast i upp till ett år). En andrahandshyresgäst som inte sköter sig kan vara en befogad anledning att vägra.
Ändrat 1 juli 2026. Tidigare andrahandsuthyrningar räknas nu emot en ny bara om de har skett “i betydande omfattning”. Och att hyra ut hela eller delar av en lägenhet som ägaren inte använder som permanentbostad räknas alltid som självständigt brukande, så även att hyra ut ett rum i en tom lägenhet kräver samtycke. Guider skrivna före mitten av 2026 beskriver den gamla lydelsen.
För dig som hyresgäst ligger risken hos ägaren men drabbar dig. Uthyrning utan samtycke eller tillstånd från hyresnämnden är en grund för att säga upp ägarens bostadsrätt, och då upphör ditt andrahandskontrakt också. Be att få se styrelsens skriftliga samtycke innan du skriver på. Hela hyresprocessen finns i längre vistelser i Sverige: att hyra för en säsong.
Två snäva undantag finns: kommuner och regioner som har en lägenhet för att ordna permanent boende, och en långivare som har köpt lägenheten på exekutiv försäljning, får hyra ut utan samtycke men måste meddela styrelsen.
Månadsavgiften
Medlemmar betalar en insats när en lägenhet upplåts första gången och därefter en årsavgift, som oftast debiteras månadsvis och kallas avgiften. Den täcker föreningens löpande kostnader, till exempel räntor på lån och underhåll av huset; vad mer som ingår varierar. Överlåtelse-, pantsättnings- och andrahandsavgifter får bara tas ut om stadgarna tillåter det.
Styrelsen sätter avgiften om inte stadgarna säger något annat, så den stiger när räntor eller reparationer går upp. En ändring av insatsen kräver alltid stämmobeslut. Efter en betydande avgiftshöjning får en medlem säga upp sig och lämna föreningen inom tre månader, om det inte vore oskäligt mot föreningen.
Betala i tid. En årsavgift för en bostad som är mer än en vecka försenad är en grund för att förverka bostadsrätten.
Läsa årsredovisningen
En billig lägenhet kan dölja en dyr förening. Årsredovisningen är den bästa vägledningen till vart din avgift är på väg, och lagen bestämmer numera vad den ska visa:
| Nyckeltal | Vad det säger dig |
|---|---|
| Årsavgift per kvm | Vad medlemmarna redan betalar för ytan |
| Skuld per kvm | Hur mycket föreningen är skyldig per kvadratmeter |
| Sparande per kvm | Hur mycket den lägger undan till framtida underhåll |
| Räntekänslighet | Hur mycket avgifterna måste höjas om räntan stiger |
| Energikostnad per kvm | Hur utsatt föreningen är för priser på värme och el |
Årsredovisningen ska också innehålla en kassaflödesanalys och, om föreningen har gått med förlust, förklara vad det betyder för dess förmåga att finansiera framtida åtaganden. För räkenskapsår som börjar efter 31 december 2024 ska varje förening skicka in årsredovisning och revisionsberättelse till Bolagsverket inom en månad efter att stämman har fastställt dem.
Be mäklaren om de tre senaste årsredovisningarna och underhållsplanen, och leta efter planerat stambyte eller takarbeten i styrelsens anslag. Jämför skuld och räntekänslighet mellan husen du funderar på. En nybildad förening ska i stället ha en registrerad ekonomisk plan med en underhållsplan på 50 år och en känslighetsanalys.
Att bo där: regler och reparationer
Medlemmen håller lägenheten i gott skick inomhus på egen bekostnad, om inte stadgarna säger något annat. Gemensamma ledningar och ventilationskanaler är föreningens. Föreningens företrädare får gå in i lägenheten för tillsyn eller för arbeten som föreningen ansvarar för.
Vissa ändringar kräver styrelsens tillstånd först:
- ingrepp i bärande väggar
- ledningar för vatten, avlopp, värme eller gas, och ventilation
- eldstäder, rökkanaler eller annat som påverkar brandsäkerheten
- varje annan väsentlig förändring av lägenheten
Styrelsen får bara vägra om åtgärden är till påtaglig skada för föreningen, och hyresnämnden kan pröva ett nej. Otillåtna arbeten som äventyrar säkerheten eller andras egendom kan åtgärdas på medlemmens bekostnad. Ingår en parkeringsplats i din bostadsrätt kan du be föreningen att få installera en laddbox för elbil på egen bekostnad; föreningen behöver ett befogat skäl för att säga nej.
Medlemmarna måste också hålla sams: grannarna ska inte utsättas för störningar som de inte rimligen behöver tåla, även från gäster och hyresgäster, och föreningens ordningsregler gäller. Vardagssidan av det, från tvättstugebokning till portkoder, finns i att bo i en svensk lägenhet.
Det här ändras
Bostadsrätten förändrades snabbt under 2026. Förutom ändringen om andrahandsuthyrning håller Lantmäteriet på att bygga ett nationellt register över alla bostadsrätter. Föreningarna ska rapportera in varje lägenhet, bostadsrättshavare, pantsättning och anteckning senast 31 december 2027, och Lantmäteriet kan förelägga dem att göra det vid vite. Regeringen beslutar när själva registret börjar gälla; överlåtelser och pantsättningar registreras då där i stället för i varje förenings egen lägenhetsförteckning.
Praktisk information
| Vad | Detaljer |
|---|---|
| Månadsavgift | Sätts av varje förening; beror på storlek, skuld och vad som ingår (kontrollerat 2026-10-14) |
| Tak för andrahandsavgift | 10 % av prisbasbeloppet per år: 5 920 kr 2026 (prisbasbelopp 59 200 kr, kontrollerat 2026-10-14) |
| Överlåtelse- och pantsättningsavgift | Bara om stadgarna tillåter det; beloppen står i varje förenings stadgar |
| Medlemsansökan | Ingen avgift enligt lagen |
| Nekat medlemskap | Överklaga till hyresnämnden inom en månad |
| Nekad andrahandsuthyrning | Ansök hos hyresnämnden (blankett HN1c); fråga hyresnämnden om eventuell avgift |
| Föreningsstämma | Inom sex månader efter räkenskapsårets slut; kallelse fyra till sex veckor innan |
| Årsredovisningar | Skickas in till Bolagsverket för räkenskapsår från och med 2025 |
| Sista dag för registret | Föreningarna rapporterar till Lantmäteriet senast 31 december 2027 |
Vanliga frågor
Vad är en bostadsrättsförening?
Det är en medlemsägd förening som äger ett flerbostadshus och ger varje medlem en rätt att använda en lägenhet utan tidsbegränsning. När svenskar säger att de “äger” en lägenhet äger de den rätten plus medlemskapet. Medlemmarna väljer en styrelse på föreningsstämman, styrelsen sköter den löpande förvaltningen och sätter avgifterna, och varje förening måste upprätta en årsredovisning.
Kan en utländsk medborgare köpa en bostadsrätt och bli medlem?
Ja. Lagen ogiltigförklarar varje stadgevillkor som bygger på medborgarskap, inkomst eller förmögenhet, och en köpare får inte nekas om stadgarnas villkor är uppfyllda och föreningen skäligen bör godta hen. Styrelser kontrollerar ofta betalningsförmågan. Nekas du kan du ta beslutet till hyresnämnden inom en månad; annars är köpet ogiltigt.
Får ägaren av en bostadsrätt hyra ut den till mig?
Bara med styrelsens samtycke eller, om styrelsen säger nej, hyresnämndens tillstånd, som alltid är tidsbegränsat. Sedan 1 juli 2026 räknas tidigare andrahandsuthyrningar emot en ny bara om de var omfattande. Hyr ägaren ut utan tillstånd kan föreningen säga upp bostadsrätten, och då upphör ditt andrahandskontrakt också. Be att få se det skriftliga samtycket.
Vad betalar månadsavgiften för, och kan den höjas?
Avgiften täcker föreningens löpande kostnader, till exempel räntor på lån och underhåll av huset; vad mer som ingår varierar. Styrelsen sätter den om inte stadgarna säger något annat, så den kan höjas när räntor eller reparationer går upp. Efter en betydande höjning får en medlem säga upp sig och lämna föreningen inom tre månader, om det inte vore oskäligt mot föreningen.
Hur kontrollerar jag om en bostadsrättsförening har god ekonomi?
Läs årsredovisningen. Enligt lag ska den visa årsavgift, skuld, sparande och energikostnad per kvadratmeter, plus räntekänslighet, en kassaflödesanalys och vad en eventuell förlust betyder för den framtida finansieringen. Årsredovisningar för räkenskapsår från och med 2025 skickas in till Bolagsverket. Be också om underhållsplanen och uppgifter om planerade större arbeten.
Vad händer på föreningsstämman?
Den ska hållas inom sex månader efter räkenskapsårets slut. Medlemmarna fastställer bokslutet, beviljar styrelsen ansvarsfrihet, väljer en ny styrelse och röstar om motioner. Varje medlem har en röst, och de som äger en lägenhet tillsammans delar på en. Kallelsen kommer fyra till sex veckor innan, och varje medlem kan väcka ett ärende genom att skriva till styrelsen i tid.
Ändras något för bostadsrättsföreningar?
Ja. Reglerna för andrahandsuthyrning lättades 1 juli 2026. Lantmäteriet bygger ett nationellt register över bostadsrätter, och föreningarna ska rapportera in varje lägenhet, bostadsrättshavare och pantsättning senast 31 december 2027. Regeringen beslutar när registret börjar gälla; överlåtelser och pantsättningar registreras då där i stället för i varje förenings egen lägenhetsförteckning.
Relaterade guider
- Bostadsrätt eller hyresrätt – vilken av Sveriges två lägenhetsformer du har att göra med
- Längre vistelser i Sverige: att hyra för en säsong – att hyra en bostadsrätt i andra hand, steg för steg
- Varför det är så svårt att hyra i Stockholm – varför de flesta nyinflyttade hyr av ägare
- Att bo i en svensk lägenhet – ordningsregler, tvättstugor och portkoder i praktiken
- Hemförsäkring vid längre vistelser – skydd för dina saker och ditt ansvar i någon annans lägenhet
Fakta kontrollerade 2026-10-14. Källor: Sveriges riksdag (bostadsrättslagen 1991:614, lag 2018:672 om ekonomiska föreningar, årsredovisningslagen 1995:1554, civilutskottet), Svensk författningssamling (SFS 2026:776, 2024:1115, 2026:485), Sveriges Domstolar, SCB – hela källförteckningen finns i ämnets källfil. Vi publicerar medvetet inga typiska månadsavgifter eller “säkra” gränsvärden för nyckeltal. Har du hittat något som är inaktuellt? Säg till, så rättar vi det.