Hyreslägenheterna i Stockholm fördelas efter kötid, inte efter vem som betalar mest. Det håller hyrorna på en ganska måttlig nivå och gör väntetiderna mycket långa. Så här fungerar kön, därför går den så långsamt och det här betyder det om du behöver ett boende i månader snarare än årtionden.
När du behöver det här
Du flyttar till Stockholm för ett jobb, en utbildning eller ett working holiday-år, och någon säger att du “bara ska ställa dig i kön”. Eller så har du blivit erbjuden ett förstahandskontrakt mot en avgift, eller ett andrahandskontrakt som verkar för bra för att vara sant. Kanske har du läst att Sverige införde marknadshyror 2026 och vill veta om det ändrar något. Den här sidan svarar på allt det.
Så fungerar bostadskön
De flesta hyreslägenheter i Stockholmsregionen hyrs ut via Bostadsförmedlingen, som ägs av Stockholms stad. Varje lägenhet går till den sökande som har längst kötid och som samtidigt uppfyller hyresvärdens villkor. Hyresvärden bestämmer villkoren och förmedlingen kontrollerar dem.
Kön är inte en enda lång rad. Varje annonserad lägenhet får en egen kö av dem som har anmält intresse för just den. De flesta som står i kön söker inte aktivt: av 894 592 registrerade i slutet av 2025 gjorde bara 88 918, ungefär 10 %, minst fem intresseanmälningar under året.
Kötiden räknas från den dag du registrerar dig, är personlig och kan inte överlåtas. När du skriver på ett tillsvidarekontrakt via kön nollställs din kötid. Korttidskontrakt, studentlägenheter och seniorbostäder låter dig behålla den.
Siffrorna för 2025
Bostadsförmedlingen hyrde ut 20 861 bostäder under 2025. Det här är förmedlingens egna siffror:
| Mått (2025) | Siffra |
|---|---|
| Genomsnittlig kötid, vanlig hyresrätt | 9,0 år |
| Stockholms stad | 12,4 år |
| Innerstaden | omkring 21 år |
| Bara nyproduktion | 5,8 år |
| Bara äldre bestånd | 9,6 år |
| Studentlägenheter | omkring 4,5 år |
| Drygt hälften av de vanliga hyresrätterna gick till | 3,7 till 13 års kötid |
| Lägenheter till personer med 0–2 års kötid | 1 725 |
Avståndet spelar störst roll. I Södertälje, Sigtuna, Salem, Österåker, Tyresö, Upplands-Bro och Sollentuna var snittet under fem år. Nyproduktion kräver betydligt kortare kötid än äldre lägenheter. Lägenheter märkta Bostad snabbt är sådana som förmedlingen räknar med att få vill ha, och tackar du ja till en sådan nollställs inte din kötid. Boverket bedömer fortfarande att Storstockholm har ett tydligt underskott på bostäder, både 2026 och tre år framåt.
Därför är kön så lång
Hyran för en vanlig hyresrätt i Sverige bestäms inte genom budgivning. Om en hyra ifrågasätts räknas den som skälig bara om den inte är märkbart högre än hyran för lägenheter med likvärdigt bruksvärde. Kollektivt förhandlade hyror väger tyngst i den jämförelsen. Nybyggda lägenheter kan i stället ha en förhandlad presumtionshyra.
En central lägenhet kostar därför bara något mer än en liknande lägenhet i förorten, och priset kan inte avgöra vem som får den. Efterfrågan blir i stället väntetid. Bostadsförmedlingen säger det rakt ut: hur snabbt du får en lägenhet beror på var du vill bo, hur många andra som vill bo där och hur hög hyra du kan betala. Därför tar innerstaden omkring 21 år och en kranskommun under fem.
Ställa sig i kön som nyanländ
Du kan registrera dig om du har fyllt 18 och har ett svenskt personnummer eller ett samordningsnummer. Medborgarskap spelar ingen roll, och du kan stå kvar i kön medan du bor utomlands. Se våra guider om personnumret och om samordningsnummer och bankkonto.
Kön kostar en årsavgift som Stockholms kommunfullmäktige bestämmer. Betalar du inte blir ditt ärende vilande. Fem månader efter förfallodagen avregistreras du och kötiden är borta för gott.
Även när du står först i kön granskar hyresvärden dig. De kommunala bostadsbolagen kräver en inkomst i proportion till hyran: efter hyran måste du ha kvar minst Kronofogdens normalbelopp, alltså det belopp du minst behöver att leva på. De vill också ha goda referenser och inga obetalda skulder hos Kronofogden.
Den ärliga slutsatsen: ställ dig i kön om du tänker stanna i flera år. Den ger dig inget boende under en vistelse på några månader.
Vad besökare gör i stället: andrahandsuthyrning
Korta och medellånga vistelser löses i andra hand. Det betyder ett andrahandskontrakt från en hyresgäst, ett rum hemma hos någon som inneboende, eller en uthyrning från en privat ägare av ett hus eller en bostadsrätt. Bostadsförmedlingen hänvisar själv till annonstjänster, grupper i sociala medier och egna kontakter. Annonser för privat uthyrning finns numera på Qasa, som uppger att Blocket Bostad har blivit Qasa.
Tre regler skyddar dig när du hyr en hyresrätt i andra hand:
| Regel | Vad den betyder för dig |
|---|---|
| Hyresgästen behöver hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd | Be att få se det skriftligt; utan det kan hyresrätten bli förverkad och du måste flytta |
| Hyran får inte överstiga hyresgästens egen hyra + högst 15 % för möbler + driftskostnader till självkostnadspris | Be om förstahandshyran skriftligt |
| Ockerhyra utan samtycke är ett brott för hyresgästen | Böter eller fängelse i upp till två år, utom i ringa fall |
En hyresgäst får ta in en inneboende utan samtycke, så länge det inte går utöver vad hyresvärden rimligen måste tåla. För bostadsrätter och ägda bostäder gäller andra regler, bland annat privatuthyrningslagen som gäller sedan 1 juli 2026. Kontrakt, uppsägningstider och hur du får tillbaka för mycket betald hyra går vi igenom i guiden om längre boenden.
Att köpa kontrakt är ett brott
Eftersom förstahandskontrakt är så värdefulla finns det en svarthandel. Att begära, avtala om eller ta emot pengar för att hyra ut en hyreslägenhet eller överlåta hyreskontraktet kan ge fängelse i upp till två år, och upp till fyra år om brottet är grovt. Att betala sådana pengar är också ett brott.
Erbjudanden om att “ta över” ett kontrakt mot betalning är olagliga, och många är rena bedrägerier. Polisen beskriver ett fast mönster: en attraktiv lägenhet till ett bra pris, en ägare som är utomlands eller inte kan träffas och ett krav på pengar i förskott. Se lägenheten och personen innan du betalar något. Vår guide om bedrägerier beskriver vad du gör om du redan har betalat.
2026 års reformer i rätt proportion
Rubriker om friare hyror 2026 är lätta att missförstå. Det här är vad som faktiskt ändrades:
| Datum | Ändring | Påverkar vanliga hyresrätter? |
|---|---|---|
| 1 januari 2026 | Presumtionshyror i nyproduktion följer den allmänna hyresutvecklingen | Bara nyproduktion med presumtionshyra |
| 1 juli 2026 | Privatuthyrningslagen: privata ägare får ta ut hyror i nivå med liknande privat uthyrning | Nej, bara ägda bostäder och bostadsrätter |
| — | Bruksvärdessystemet | Oförändrat |
För kön och väntetiderna ändrades ingenting.
Praktisk information
| Vad | Vad du kan vänta dig |
|---|---|
| Köavgift | 200 kr per år, beslutas av Stockholms kommunfullmäktige |
| Vem som kan registrera sig | 18+, med personnummer eller samordningsnummer |
| Inkomstkrav, kommunala bostadsbolag | Minst 6 243 kr i månaden kvar efter skatt och hyra för en ensamstående vuxen (från 1 januari 2026) |
| Hyrestak i andra hand, hyresrätt | Hyresgästens egen hyra + högst 15 % för möbler + driftskostnader till självkostnadspris |
| Ansökan till hyresnämnden | Kostnadsfri; varje part står för sina egna kostnader |
| Pengar för ett kontrakt | Olagligt att begära, ta emot eller betala |
| Hyresnivåer | Publiceras inte här: de varierar med område, storlek och hus |
Behöver du först ett identitetsnummer eller BankID? Se BankID för nyanlända.
Vanliga frågor
Hur lång är bostadskön i Stockholm?
Under 2025 var den genomsnittliga kötiden för en vanlig hyresrätt via Bostadsförmedlingen 9,0 år, 12,4 år inom Stockholms stad och omkring 21 år i innerstaden. Drygt hälften av lägenheterna gick till personer med 3,7 till 13 års kötid. Nyproduktion och kranskommuner som Södertälje eller Sigtuna krävde betydligt kortare tid.
Kan en utländsk medborgare ställa sig i bostadskön i Stockholm?
Ja, om du har fyllt 18 och har ett svenskt personnummer eller samordningsnummer; medborgarskap spelar ingen roll, och du kan stå kvar i kön medan du bor utomlands. Avgiften är 200 kr per år. Hyresvärden kontrollerar ändå din inkomst, dina referenser och eventuella skulder, och kötiden är så lång att den sällan hjälper under en vistelse.
Varför är det så svårt att hitta en lägenhet i Stockholm?
För att efterfrågan är långt större än antalet lägenheter som hyrs ut varje år, och hyrorna stiger inte i motsvarande grad. Svenska hyror bestäms genom jämförelse med lägenheter med likvärdigt bruksvärde, främst förhandlade hyror, så centrala lägenheter kostar bara lite mer än förortens och efterfrågan syns i stället som kötid: 894 592 personer var registrerade och 20 861 bostäder hyrdes ut under 2025.
Är det lagligt att köpa ett hyreskontrakt i Stockholm?
Nej. Att begära, avtala om eller ta emot pengar för en hyreslägenhet eller dess kontrakt kan ge fängelse i upp till två år, och att betala sådana pengar är också ett brott. Erbjudanden om att “ta över” ett förstahandskontrakt mot betalning är olagliga, och många är bedrägerier. Förstahandskontrakt fördelas efter kötid och säljs aldrig.
Hur mycket får ett andrahandskontrakt i Stockholm kosta?
För en hyresrätt i andra hand får hyran aldrig överstiga hyresgästens egen hyra plus högst 15 % för möbler och den faktiska kostnaden för el, vatten och liknande. Be om förstahandshyran skriftligt. En hyresgäst som hyr ut utan samtycke och tar för mycket riskerar böter eller fängelse, och hyresnämnden, som är kostnadsfri, kan besluta att överskottet ska betalas tillbaka.
Införde Sverige marknadshyror 2026?
Inte för vanliga hyresrätter. Deras hyror prövas fortfarande mot lägenheter med likvärdigt bruksvärde. Det som ändrades: från 1 januari 2026 följer presumtionshyror i nyproduktion den allmänna hyresutvecklingen, och från 1 juli 2026 låter en ny privatuthyrningslag privata ägare ta ut hyror i nivå med liknande privat uthyrning.
Hur undviker jag hyresbedrägerier i Stockholm?
Utgå från polisens mönster: en attraktiv lägenhet till ett bra pris, en ägare som är utomlands eller inte kan träffas och ett krav på deposition eller hyra i förskott. Se lägenheten och personen först, kontrollera kontraktet och hyresvärdens skriftliga samtycke och betala så att det går att spåra. Betala aldrig för ett förstahandskontrakt; det är både ett brott och ett vanligt bedrägeri.
Relaterade guider
- Längre vistelser i Sverige – lagen om andrahandsuthyrning och privat uthyrning, uppsägning och återbetalning av för hög hyra
- Personnumret förklarat – numret som kön och hyresvärdar frågar efter
- Digitala nomader i Sverige – tillstånd och skatt om du jobbar på distans i flera månader
- Working holiday-visum – en annan väg till en längre vistelse
- Bo i en svensk lägenhet – portkoder, tvättstugor och ordningsregler när du väl har flyttat in
Fakta kontrollerade 2026-10-05. Källor: Bostadsförmedlingen i Stockholm, Sveriges riksdag (jordabalken, bostadsförsörjningslagen, hyresreformerna 2025 och 2026), Boverket, Polisen, Sveriges Domstolar, Konsumentverket, Hyresgästföreningen och Qasa – hela källförteckningen finns i ämnets källfil. Har du hittat något som är inaktuellt? Säg till, så rättar vi det.