En säsong i Sverige betyder en lägenhet i andra hand, och svensk lag skyddar en andrahandshyresgäst mer än de flesta besökare tror. Reglerna ändrades i juli 2026. Här får du veta vem du egentligen hyr av, vad de får ta betalt och hur du känner igen en falsk annons.
När du behöver det här
Du planerar att stanna en till sex månader i Sverige och vill ha ett kök, inte ett hotellrum. Kanske har du blivit erbjuden en lägenhet i andra hand och undrar om det är lagligt. Eller så vill hyresvärden ha tre månadshyror och en stor deposition innan du ens sett bostaden. Eller så bor du redan där och hyran verkar ligga långt över vad grannarna betalar.
Därför hjälper ingen bostadskö under en säsong
Svenska hyreslägenheter med förstahandskontrakt fördelas till största delen genom bostadsköer, i turordning efter kötid. En kommunal bostadskö får ta ut en årlig köavgift som kommunen bestämmer. Systemet belönar år av väntan, inte behov, och kan därför inte ge dig en lägenhet för tre månader. Mer om Stockholms bostadskö, väntetider och regler finns i Stockholms bostadskö förklarad.
Bristen är dessutom ojämnt fördelad. Boverket konstaterade i sin enkät 2026 att 130 kommuner hade balans på bostadsmarknaden och 102 underskott. Det är första gången på 25 år som balans är vanligare än underskott. Men mer än halva befolkningen bor fortfarande i kommuner med underskott, och Storstockholm, Göteborg och Malmö har kvar ett tydligt underskott. Utanför storstäderna kan ett förstahandskontrakt komma snabbare.
Vilken lag som skyddar dig
Den första frågan för varje annons är: vad är det för slags bostad? Svaret avgör dina rättigheter.
| Bostad | Vem som hyr ut | Lag som gäller |
|---|---|---|
| Hyresrätt | Hyresgästen, i andra hand | Jordabalken 12 kap. (hyreslagen); hyresgästen blir din hyresvärd |
| Bostadsrätt | Ägaren, med bostadsrättsföreningens styrelses samtycke | Privatuthyrningslagen |
| Ägd lägenhet, villa eller rum | En privatperson som äger bostaden | Privatuthyrningslagen |
| Fritidshus | Ägare eller förmedling | Utanför privatuthyrningslagen – se hyra stuga |
Andrahandsuthyrning kräver tillstånd. En hyresgäst får inte hyra ut en hyreslägenhet i andra hand för självständigt brukande utan hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd. Nämnden ger tillstånd av skäl som tillfälligt arbete eller studier på annan ort, eller en längre utlandsvistelse, och bara för en bestämd tid. En bostadsrättsägare behöver styrelsens samtycke, och den som själv hyr av en privat ägare behöver ägarens samtycke.
Det här berör dig direkt. En otillåten andrahandsuthyrning ger hyresvärden rätt att säga upp hyresgästens kontrakt i förtid, och då försvinner även ditt boende. Be att få se det skriftliga samtycket innan du betalar något.
Privatuthyrningslagen från 2026
Den 1 juli 2026 ersatte privatuthyrningslagen (SFS 2026:772) 2012 års lag om uthyrning av egen bostad. Många engelskspråkiga guider beskriver fortfarande de gamla reglerna. Två ändringar betyder mest för den som hyr för en säsong:
- Hyresprövning: hyresnämnden kan nu sänka en hyra vid privatuthyrning om den är väsentligt högre än vad som allmänt tas ut vid liknande privatuthyrning. Den gamla regeln begränsade hyran till ungefär ägarens kapital- och driftskostnader.
- Uppsägning: en hyresgäst kan alltid säga upp avtalet med tre månaders uppsägningstid till ett månadsskifte, även vid ett tidsbestämt avtal. Enligt den gamla lagen var det en månad.
Lagen gäller privatpersoner och dödsbon som hyr ut en bostad, men inte hyresvärdar som regelbundet hyr ut fler än två lägenheter. Villkor som är sämre för hyresgästen än lagen är ogiltiga. Båda parter kan kräva ett skriftligt avtal. Avtal som skrevs före juli 2026 följer de gamla reglerna.
Vad en andrahandshyra får kosta
För en hyreslägenhet i andra hand sätter lagen ett fast tak. Hyran får aldrig överstiga:
- hyresgästens egen hyra, plus
- högst 15 % av den hyran för möbler och utrustning, plus
- förbrukning som el eller internet till hyresgästens faktiska kostnad.
Be hyresgästen om förstahandshyran skriftligt. Den är måttstocken för allt annat.
Har du betalat för mycket kan du få tillbaka det. Den regionala hyresnämnden kan besluta att överskottet ska betalas tillbaka för upp till två år bakåt. Nämnderna tar inga avgifter, och varje part står för sina egna kostnader. Tidsfristen är strikt: din ansökan måste komma in inom tre månader efter att du flyttat ut.
Taket på 15 % och rätten till återbetalning gäller hyreslägenheter och andrahandsuthyrning av dem, inte en privatpersons egen bostad. Fritidsuthyrning omfattas av ingetdera. Vid privatuthyrning är det jämförelsen med liknande privatuthyrning som gäller.
Deposition och förskottsbetalning
Ingen lag sätter ett tak för depositioner i Sverige. Varken privatuthyrningslagen eller hyreslagen i jordabalken har någon regel om deposition. Hyresgästföreningen beskriver ett par månadshyror som den vanliga nivån. Föreningen säger att depositionen ska skrivas in i avtalet och betalas tillbaka efter utflyttningen om inget har skadats.
Den normala betalningsrytmen bestäms av lagen: hyran betalas månadsvis i förskott, senast sista vardagen före månadens början, via bank om ni inte kommit överens om något annat. Du behöver inte betala hela vistelsen i förväg. Det är också just det mönster som polisen kopplar till hyresbedrägerier.
Betala aldrig för själva kontraktet. Att begära eller ta emot svartpengar för en hyreslägenhet kan ge upp till två års fängelse. Även att betala är ett brott, med böter eller upp till två års fängelse, och ringa fall är undantagna. Bara en yrkesmässig bostadsförmedling får ta ut en avgift av en bostadssökande. Den är begränsad till en tiondel av prisbasbeloppet per år och får bara tas ut om ett avtal skrivs.
Uppsägning och utflyttning
| Situation | Din uppsägningstid som hyresgäst |
|---|---|
| Privatuthyrning, tillsvidare eller tidsbestämd | Tre månader till ett månadsskifte |
| Hyreslägenhet i andra hand, tillsvidare | Tre månader till ett månadsskifte |
| Hyreslägenhet i andra hand, tidsbestämd på högst nio månader | Upphör vid slutdatumet; uppsägning med tre månader är ändå möjlig |
| Privatuthyrning med avtal före 1 juli 2026 (2012 års lag) | En månad |
Ett tidsbestämt privatuthyrningsavtal skyddar också dig: hyresvärden kan bara avsluta det i förtid av skäl som obetald hyra mer än två veckor efter förfallodagen, otillåten andrahandsuthyrning eller vanvård. Varken en hyresgäst vid privatuthyrning eller en andrahandshyresgäst har rätt till förlängning. En andrahandshyresgäst får besittningsskydd först efter två år i följd. Fotografera lägenheten och gör en lista över möblerna samma dag som du flyttar in. Samma underlag hjälper till att reda ut depositionen när du flyttar.
Bedrägerier och BankID-muren
Polisen beskriver hyresbedrägerier som ett fast mönster: en attraktiv lägenhet till ett bra pris, en ägare som är utomlands eller inte kan träffas, och krav på hyra eller deposition i förskott. Se lägenheten och personen innan du betalar, och kontrollera namnet mot hyreskontraktet eller ägarhandlingarna. Betala spårbart, aldrig kontant eller med anonyma betaltjänster. Har du betalat till en bedragare: ring din bank först och sedan polisen. Fler mönster finns i bedrägerier i Sverige.
Räkna med identitetskontroller som är byggda för dem som bor här. Många hyresvärdar och annonstjänster förlitar sig på BankID, som kräver ett svenskt personnummer, och ett samordningsnummer räcker inte. Se BankID för besökare och samordningsnummer och bankkonto.
Steg för steg
- Ta reda på vilken typ av kontrakt det är: hyresrätt, bostadsrätt, ägd lägenhet eller villa, eller ett rum.
- Se det skriftliga samtycket från hyresvärden, hyresnämnden eller föreningens styrelse.
- Få förstahandshyran skriftligt och kontrollera taket på 15 %.
- Träffa personen i lägenheten och kontrollera hyreskontraktet eller ägarhandlingarna.
- Skriv ett skriftligt, tidsbestämt avtal med hyra, period, deposition och vad som ingår.
- Betala månadsvis med banköverföring, aldrig kontant.
- Fotografera lägenheten och lista möblerna första dagen.
- Har du betalat för mycket: ansök hos hyresnämnden inom tre månader efter utflyttningen.
Praktisk information
| Vad | Belopp/regel |
|---|---|
| Ansökan till hyresnämnden | Gratis; varje part står för sina egna kostnader |
| Tak för andrahandshyra, hyreslägenhet | Hyresgästens egen hyra + högst 15 % för möbler + förbrukning till självkostnad |
| Hyra vid privatuthyrning | Inte väsentligt högre än vid liknande privatuthyrning |
| Krav på återbetalning | Upp till två år bakåt; ansök inom tre månader efter utflyttning |
| Deposition | Inget lagstadgat tak; oftast ett par månadshyror (Hyresgästföreningen) |
| Kommunal köavgift | Bestäms av varje kommun, tas ut för högst ett år i taget |
| Avgift till bostadsförmedling | Högst 1/10 av prisbasbeloppet, bara om ett avtal skrivs |
| Hyresgästens uppsägningstid | Tre månader till ett månadsskifte (en månad för privatuthyrningsavtal före juli 2026) |
| Hyresnivåer | Anges inte här: de varierar med stad, storlek och möblering |
Kontrollerat 2026-09-25.
Vanliga frågor
Kan jag hyra en lägenhet i Sverige i tre månader?
Ja, oftast som andrahandshyresgäst. Förstahandskontrakt fördelas efter kötid, och storstadsregionerna har kvar ett tydligt underskott, så en bostadskö hjälper sällan under en säsong. Du hyr antingen av en hyresgäst som hyr ut i andra hand med hyresvärdens samtycke, eller av en privat ägare enligt privatuthyrningslagen. Begär ett skriftligt, tidsbestämt avtal, se lägenheten och personen först och betala aldrig innan du sett bostaden.
Är det lagligt att hyra ut en lägenhet i andra hand i Sverige?
Ja, med tillstånd. En hyresgäst behöver hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd för att hyra ut en hyreslägenhet i andra hand, och en bostadsrättsägare behöver föreningsstyrelsens samtycke. Utan det kan hyresgästen förlora sitt kontrakt, och då kan du förlora ditt boende. Be att få se det skriftliga samtycket innan du betalar något över huvud taget.
Hur stor deposition får en hyresvärd begära i Sverige?
Det finns inget lagstadgat tak: varken privatuthyrningslagen eller hyreslagen i jordabalken reglerar depositioner. Hyresgästföreningen beskriver ett par månadshyror som den vanliga nivån, säger att depositionen ska skrivas in i avtalet och att den ska betalas tillbaka efter utflyttningen om inget har skadats. Ett krav på betydligt mer än så är en varningssignal.
Vad kan jag göra om min andrahandshyra är för hög?
Ansök hos den regionala hyresnämnden, som inte tar någon avgift. För en hyreslägenhet i andra hand är en hyra över hyresgästens egen hyra plus högst 15 % för möbler och förbrukning till självkostnad aldrig skälig, och du kan kräva tillbaka överskottet för upp till två år bakåt. Ansökan måste komma in inom tre månader efter att du flyttat ut.
Hur lång uppsägningstid har jag när jag flyttar?
Tre månader till ett månadsskifte är regeln i båda huvudfallen. Enligt privatuthyrningslagen får hyresgästen alltid säga upp avtalet med den tiden, även vid ett tidsbestämt avtal. En hyreslägenhet i andra hand ger samma rätt till tre månaders uppsägning. Ett tidsbestämt andrahandsavtal på högst nio månader upphör helt enkelt vid slutdatumet.
Hur undviker jag hyresbedrägerier i Sverige?
Håll utkik efter polisens mönster: en attraktiv lägenhet till ett bra pris, en ägare som är utomlands eller inte kan träffas, och krav på hyra eller deposition i förskott. Se lägenheten och personen innan du betalar, kontrollera hyreskontraktet eller ägarhandlingarna och betala med en spårbar banköverföring. Har du redan betalat: ring din bank först och anmäl sedan till polisen.
Ändrades privatuthyrningslagen 2026?
Ja. Den 1 juli 2026 ersatte privatuthyrningslagen (SFS 2026:772) 2012 års lag om uthyrning av egen bostad. Hyran prövas nu mot liknande privatuthyrning i stället för mot ägarens kostnader, och hyresgästens uppsägningstid är tre månader i stället för en. Avtal som skrevs före juli 2026 följer fortfarande de gamla reglerna.
Relaterade guider
- Sverige för digitala nomader: tillstånd och skatt kommer före lägenheten
- Bedrägerier i Sverige: hela listan över bedrägerier riktade mot besökare
- BankID för besökare: varför så många svenska inloggningar är stängda för dig
- Samordningsnummer och bankkonto: pappersarbetet bakom en längre vistelse
- Hyra stuga: fritidshus följer andra regler
Fakta kontrollerade 2026-09-25. Källor: Sveriges riksdag (privatuthyrningslagen, jordabalken, bostadsrättslagen, bostadsförsörjningslagen), Konsumentverket, Sveriges Domstolar, Boverket, Polismyndigheten och Hyresgästföreningen – hela källförteckningen finns i ämnets källfil. Sidan förklarar reglerna och är inte juridisk rådgivning. Har du hittat något som är inaktuellt? Säg till, så rättar vi det.