Die Bostadsrättsförening: Die Genossenschaft, der dein Haus gehört

In den meisten schwedischen Städten besitzt die Person, die eine Wohnung „besitzt“, keine einzige Wand. Sie hat ein dauerhaftes Nutzungsrecht, und das Haus gehört einer Genossenschaft, die von den Nachbarn geführt wird. So funktioniert das, und das bedeutet es für dich, wenn du kaufst, mietest oder dort wohnst.

Wann du das brauchst

Du begegnest der Genossenschaft, sobald in einer Anzeige bostadsrätt und brf steht oder ein Vorstand einen Mitgliedsantrag von dir möchte. Sie spielt auch eine Rolle, wenn du eine Wohnung von einem privaten Eigentümer mietest und dich fragst, ob der Vorstand Bescheid weiß, oder wenn eine Einladung zur Jahresversammlung oder eine Gebührenerhöhung in deinem Briefkasten liegt. Und wenn dir eine Wohnung gehört und du sie vermieten willst, während du im Ausland arbeitest, entscheidet zuerst der Vorstand.

Was eine brf ist und was dir wirklich gehört

Eine bostadsrättsförening ist eine wirtschaftliche Vereinigung, der ein Mehrfamilienhaus gehört und die ihren Mitgliedern eine bostadsrätt einräumt: das Recht, eine bestimmte Wohnung gegen Entgelt und ohne zeitliche Begrenzung zu nutzen. Wenn Schweden sagen, sie hätten eine Wohnung gekauft, haben sie dieses Recht plus die Mitgliedschaft gekauft. Haus und Grundstück bleiben im Eigentum der Genossenschaft.

Jede Genossenschaft muss registriert sein und mindestens drei Mitglieder, eine eigene Satzung (stadgar), einen Vorstand und mindestens einen Revisor haben. Sie prägt, wie Schweden wohnt: Ende 2025 lebten rund 21 % der Haushalte in einer Genossenschaftswohnung in einem Mehrfamilienhaus. Im Län Stockholm war das mit 38 % die häufigste Wohnform.

Wenn du noch klären musst, welche Art von Wohnung du vor dir hast, beginne mit bostadsrätt vs hyresrätt.

Wer sie führt: Vorstand und Jahresversammlung

Die Mitglieder führen die Genossenschaft gemeinsam. Die Jahresversammlung (föreningsstämma) ist das oberste Organ: Jedes Mitglied hat eine Stimme, und gemeinsame Inhaber einer Wohnung teilen sich eine einzige Stimme. Sie muss innerhalb von sechs Monaten nach Ende des Geschäftsjahres stattfinden. Dort stellen die Mitglieder den Abschluss fest, entscheiden über die Entlastung des Vorstands, wählen den Vorstand und stimmen über Anträge ab.

Den Alltag dazwischen regelt der Vorstand (styrelse). Er nimmt neue Mitglieder auf, legt die Gebühren fest, sofern die Satzung nichts anderes sagt, und entscheidet über Untervermietungen und über Umbauten, die die Bausubstanz betreffen. Die meisten Vorstände sind unbezahlte Nachbarn, und viele beauftragen eine Hausverwaltung (förvaltare) mit Buchhaltung und Reparaturen.

Deine Rechte als Mitglied auf der Versammlung:

• Einladung: vier bis sechs Wochen vor einer ordentlichen Versammlung oder zwei Wochen, wenn die Satzung das erlaubt.
• Unterlagen: Jahresbericht und Revisionsbericht müssen dir mindestens zwei Wochen vorher zugänglich sein.
• Anträge: Du kannst jede Angelegenheit behandeln lassen, wenn du den Vorstand rechtzeitig vor der Einladung schriftlich darum bittest.
• Vollmachten: Nur Ehepartner, Lebensgefährte oder ein anderes Mitglied darf für dich abstimmen, sofern die Satzung nicht mehr erlaubt. Briefwahl gibt es nicht.
• Außerordentliche Versammlung: Ein Zehntel der stimmberechtigten Mitglieder kann sie schriftlich verlangen.

Satzungsänderungen brauchen entweder einen einstimmigen Beschluss oder zwei aufeinanderfolgende Versammlungen mit Zweidrittelmehrheit auf der zweiten. Wer die Berechnung der Jahresgebühren ändern will, braucht drei Viertel.

Kaufen: die Aufnahme als Mitglied

Die Staatsangehörigkeit ist keine Hürde. Das Gesetz erklärt jede Satzungsbedingung für unwirksam, die an Staatsangehörigkeit, Einkommen oder Vermögen anknüpft. Ein Käufer darf nicht abgelehnt werden, wenn er die Satzungsbedingungen erfüllt und die Genossenschaft ihn „billigerweise akzeptieren sollte“. In der Praxis verlangen Vorstände häufig einen Nachweis, dass du zahlen kannst, etwa eine Bonitätsauskunft oder eine Finanzierungszusage.

Es steht viel auf dem Spiel, denn eine Übertragung ist ungültig, wenn dem Käufer die Mitgliedschaft verweigert wird. Drei weitere Regeln prägen den Kauf:

1. Der Vertrag muss schriftlich sein, von beiden unterschrieben, mit Angabe der Wohnung und eines Preises. Eine Nebenabrede über einen anderen Preis ist unwirksam.
2. Gemeinsame Käufer können abgelehnt werden, wenn sie nicht Ehepartner oder Lebensgefährten sind.
3. Unternehmen können bei einer normalen Wohnung als Mitglied abgelehnt werden.

Abgelehnt? Du kannst die Entscheidung des Vorstands innerhalb eines Monats, nachdem du davon erfahren hast, vor das Mietgericht (hyresnämnden) bringen. Zahle nicht den vollen Preis, bevor die Mitgliedschaft genehmigt ist: Bleibt es bei der Ablehnung, musst du dein Geld vom Verkäufer zurückholen.

Eine Genossenschaftswohnung mieten: die Regeln zur Untervermietung

Die meisten Neuankömmlinge lernen eine brf als Mieter kennen, weil so viele Mietverhältnisse aus zweiter Hand Genossenschaftswohnungen sind (siehe eine Wohnung in Stockholm mieten). Der Eigentümer darf die Wohnung zur selbstständigen Nutzung nur mit Zustimmung des Vorstands überlassen. Lehnt der Vorstand ab, erteilt das Mietgericht die Erlaubnis, wenn der Eigentümer einen Grund hat und die Genossenschaft keinen berechtigten Grund zur Ablehnung. Die Erlaubnis ist immer befristet und kann mit Auflagen verbunden sein.

Als Gründe akzeptiert das Mietgericht unter anderem Arbeit oder Studium an einem anderen Ort, ein Probe-Zusammenwohnen mit dem Partner, eine Vermietung an Angehörige und eine schwer verkäufliche Wohnung (meist bis zu einem Jahr). Ein Untermieter, der sich nicht ordentlich verhält, kann ein berechtigter Grund zur Ablehnung sein.

Geändert am 1. Juli 2026. Frühere Untervermietungen zählen gegen eine neue nur noch, wenn sie „in erheblichem Umfang“ stattfanden. Und wer eine Wohnung, die er nicht als ständigen Wohnsitz nutzt, ganz oder teilweise vermietet, überlässt sie immer zur selbstständigen Nutzung, sodass sogar ein einzelnes Zimmer in einer leeren Wohnung eine Zustimmung braucht. Ratgeber von vor Mitte 2026 beschreiben die alte Fassung.

Für dich als Mieter liegt das Risiko formal beim Eigentümer, trifft aber dich. Eine Vermietung ohne Zustimmung oder Erlaubnis des Mietgerichts ist ein Grund, das Recht des Eigentümers zu kündigen, und dein Untermietverhältnis endet damit. Lass dir die schriftliche Zustimmung des Vorstands zeigen, bevor du unterschreibst. Den ganzen Ablauf der Anmietung findest du in längere Aufenthalte in Schweden: für eine Saison mieten.

Es gibt zwei enge Ausnahmen: Gemeinden und Regionen, die eine Wohnung für dauerhaftes Wohnen halten, und ein Kreditgeber, der bei einer Zwangsversteigerung gekauft hat, dürfen ohne Zustimmung untervermieten, müssen aber den Vorstand informieren.

Die Monatsgebühr

Mitglieder zahlen bei der ersten Vergabe einer Wohnung eine Einlage (insats) und danach eine Jahresgebühr (årsavgift), die meist monatlich abgerechnet und avgift genannt wird. Sie deckt die laufenden Kosten der Genossenschaft, etwa Kreditzinsen und die Instandhaltung des Hauses; was sonst noch enthalten ist, ist unterschiedlich. Übertragungs-, Verpfändungs- und Untervermietungsgebühren dürfen nur erhoben werden, wenn die Satzung sie vorsieht.

Der Vorstand legt die Gebühr fest, sofern die Satzung nichts anderes sagt, also steigt sie, wenn Zinsen oder Reparaturkosten steigen. Eine Änderung der insats braucht immer die Jahresversammlung. Nach einer erheblichen Gebührenerhöhung darf ein Mitglied innerhalb von drei Monaten kündigen und ausscheiden, sofern das gegenüber der Genossenschaft nicht unbillig ist.

Pünktlich zahlen. Ist die Jahresgebühr für eine Wohnung mehr als eine Woche überfällig, ist das ein Grund für die Verwirkung des Nutzungsrechts.

Den Jahresbericht lesen

Hinter einer günstigen Wohnung kann eine teure Genossenschaft stecken. Der Jahresbericht (årsredovisning) zeigt am besten, wohin sich deine Gebühr entwickelt, und das Gesetz legt inzwischen fest, was er enthalten muss:

Der Bericht muss außerdem eine Kapitalflussrechnung enthalten und, falls die Genossenschaft einen Verlust gemacht hat, erklären, was das für die Finanzierung künftiger Verpflichtungen bedeutet. Für Geschäftsjahre, die nach dem 31. Dezember 2024 beginnen, reicht jede Genossenschaft Jahresbericht und Revisionsbericht innerhalb eines Monats nach der Feststellung durch die Versammlung bei Bolagsverket ein.

Lass dir vom Makler die letzten drei Berichte und den Instandhaltungsplan geben und achte in den Mitteilungen des Vorstands auf geplante Strangsanierungen (stambyte) oder Dacharbeiten. Vergleiche Schulden und Zinssensitivität der Häuser, die du in Betracht ziehst. Eine neu gegründete Genossenschaft muss stattdessen einen registrierten Wirtschaftsplan mit einem Instandhaltungsplan über 50 Jahre und einer Sensitivitätsanalyse haben.

Dort wohnen: Regeln und Reparaturen

Das Mitglied hält das Innere der Wohnung auf eigene Kosten in gutem Zustand, sofern die Satzung nichts anderes sagt. Gemeinsame Leitungen und Lüftungskanäle sind Sache der Genossenschaft. Vertreter der Genossenschaft dürfen die Wohnung zur Kontrolle oder für Arbeiten betreten, für die sie zuständig ist.

Manche Änderungen brauchen vorher die Erlaubnis des Vorstands:

• Arbeiten an tragenden Wänden
• Wasser-, Abwasser-, Heiz- oder Gasleitungen und Lüftung
• Kamine, Schornsteine oder alles, was den Brandschutz berührt
• jede andere wesentliche Veränderung der Wohnung

Der Vorstand darf nur ablehnen, wenn die Arbeit der Genossenschaft deutlich schadet, und das Mietgericht kann eine Ablehnung überprüfen. Nicht genehmigte Arbeiten, die die Sicherheit oder fremdes Eigentum gefährden, kann die Genossenschaft auf Kosten des Mitglieds beheben lassen. Gehört zu deiner Wohnung ein Stellplatz, kannst du auf eigene Kosten die Installation einer Ladestation für dein Elektroauto verlangen; ablehnen darf die Genossenschaft nur mit berechtigtem Grund.

Mitglieder müssen auch für Ruhe sorgen: Nachbarn sollen keinen Störungen ausgesetzt sein, die man billigerweise nicht hinnehmen muss, auch nicht durch Gäste oder Mieter, und die Hausordnung der Genossenschaft gilt. Die Alltagsseite davon, von der Buchung der Waschküche bis zu Türcodes, findest du in in einer schwedischen Wohnung übernachten.

Was sich ändert

Das schwedische Wohnrecht hat sich 2026 schnell bewegt. Neben der Änderung bei der Untervermietung baut Lantmäteriet, die Vermessungsbehörde, ein landesweites Register aller Genossenschaftswohnungen auf. Die Genossenschaften müssen jede Wohnung, jeden Inhaber, jede Verpfändung und jeden Vermerk bis zum 31. Dezember 2027 melden, und Lantmäteriet kann das unter Androhung eines Zwangsgelds anordnen. Wann das Register selbst gilt, entscheidet die Regierung; Übertragungen und Verpfändungen werden dann dort eingetragen statt in der eigenen Liste jeder Genossenschaft.

Praktische Informationen

FAQ

Was ist eine bostadsrättsförening?

Eine Wohnungsgenossenschaft im Besitz ihrer Mitglieder, der ein Mehrfamilienhaus gehört und die jedem Mitglied ein dauerhaftes Recht zur Nutzung einer Wohnung einräumt. Wenn Schweden sagen, ihnen „gehöre“ eine Wohnung, besitzen sie dieses Recht plus die Mitgliedschaft. Die Mitglieder wählen auf der Jahresversammlung einen Vorstand, der den Alltag führt und die Gebühren festlegt, und jede Genossenschaft muss einen Jahresbericht veröffentlichen.

Kann ich als Ausländer eine bostadsrätt kaufen und Mitglied werden?

Ja. Das Gesetz erklärt Satzungsbedingungen zu Staatsangehörigkeit, Einkommen oder Vermögen für unwirksam, und ein Käufer darf nicht abgelehnt werden, wenn er die Bedingungen erfüllt und die Genossenschaft ihn billigerweise akzeptieren sollte. Vorstände prüfen oft die Zahlungsfähigkeit. Wirst du abgelehnt, kannst du die Entscheidung innerhalb eines Monats vor das Mietgericht bringen; sonst ist der Kauf ungültig.

Darf mir der Eigentümer einer Genossenschaftswohnung sie vermieten?

Nur mit Zustimmung des Vorstands oder, wenn der ablehnt, mit Erlaubnis des Mietgerichts, die immer befristet ist. Seit dem 1. Juli 2026 zählen frühere Untervermietungen gegen eine neue nur, wenn sie umfangreich waren. Vermietet der Eigentümer ohne Erlaubnis, kann die Genossenschaft sein Recht kündigen, und dein Untermietverhältnis endet damit. Lass dir die schriftliche Zustimmung zeigen.

Wofür zahlt man die monatliche avgift, und kann sie steigen?

Die Gebühr deckt die laufenden Kosten der Genossenschaft, etwa Kreditzinsen und die Instandhaltung des Hauses; was sonst enthalten ist, ist unterschiedlich. Der Vorstand legt sie fest, sofern die Satzung nichts anderes sagt, sie kann also mit Zinsen oder Reparaturen steigen. Nach einer erheblichen Erhöhung darf ein Mitglied innerhalb von drei Monaten kündigen und ausscheiden, sofern das nicht unbillig ist.

Wie prüfe ich, ob eine Wohnungsgenossenschaft gesund ist?

Lies ihren Jahresbericht. Laut Gesetz muss er Jahresgebühr, Schulden, Sparen und Energiekosten pro Quadratmeter zeigen, dazu die Zinssensitivität, eine Kapitalflussrechnung und was ein Verlust für die künftige Finanzierung bedeutet. Berichte für Geschäftsjahre ab 2025 werden bei Bolagsverket eingereicht. Frag außerdem nach dem Instandhaltungsplan und geplanten größeren Arbeiten.

Was passiert auf der Jahresversammlung, der föreningsstämma?

Sie muss innerhalb von sechs Monaten nach Ende des Geschäftsjahres stattfinden. Die Mitglieder stellen den Abschluss fest, entlasten den Vorstand, wählen einen neuen und stimmen über Anträge ab. Jedes Mitglied hat eine Stimme, gemeinsame Inhaber teilen sich eine. Die Einladung kommt vier bis sechs Wochen vorher, und jedes Mitglied kann rechtzeitig schriftlich beim Vorstand ein Thema einbringen.

Ändert sich etwas für Wohnungsgenossenschaften?

Ja. Die Regeln zur Untervermietung wurden am 1. Juli 2026 gelockert. Lantmäteriet baut ein landesweites Register der Genossenschaftswohnungen auf: Die Genossenschaften müssen jede Wohnung, jeden Inhaber und jede Verpfändung bis zum 31. Dezember 2027 melden. Wann das Register gilt, entscheidet die Regierung; Übertragungen und Verpfändungen werden dann dort statt in der eigenen Liste der Genossenschaft eingetragen.

Weiterführende Ratgeber

• Bostadsrätt vs hyresrätt — mit welcher der beiden schwedischen Wohnformen du es zu tun hast
• Längere Aufenthalte in Schweden: für eine Saison mieten — eine Genossenschaftswohnung aus zweiter Hand mieten, Schritt für Schritt
• Warum Mieten in Stockholm so schwer ist — warum die meisten Neuankömmlinge von Eigentümern mieten
• In einer schwedischen Wohnung übernachten — Hausordnung, Waschküche und Türcodes in der Praxis
• Hausratversicherung für längere Aufenthalte — deine Sachen und deine Haftung in einer fremden Wohnung absichern

Fakten geprüft am 2026-10-14. Quellen: Sveriges riksdag (Bostadsrättslag 1991:614, Lag 2018:672 om ekonomiska föreningar, Årsredovisningslag 1995:1554, Civilutskottet), Svensk författningssamling (SFS 2026:776, 2024:1115, 2026:485), Sveriges Domstolar, SCB – vollständiges Verzeichnis in der Quellendatei dieses Themas. Typische Monatsgebühren oder „sichere“ Grenzwerte für die Kennzahlen veröffentlichen wir bewusst nicht. Etwas veraltet? Sag uns Bescheid, dann korrigieren wir es.