Bostadsrätt oder Hyresrätt? Wohnen in Schweden erklärt

Fast jede schwedische Wohnung ist das eine oder das andere, und der Unterschied entscheidet, was du zahlst, was dir gehört, wessen Zustimmung eine Untervermietung braucht und welches Gesetz dich schützt. So funktioniert beides für Besucher, Neuankömmlinge und Käufer, einschließlich der Regeln, die sich im Juli 2026 geändert haben.

Wann du das brauchst

Du liest ein schwedisches Wohnungsinserat mit BRF, avgift oder hyra und willst wissen, was das heißt. Jemand bietet dir eine Untermiete an, und du willst wissen, wessen Erlaubnis diese Person braucht. Du ziehst für Jahre nach Schweden und überlegst, ob du dich für eine Mietwohnung anstellen oder kaufen sollst. Oder eine Kollegin sagt, ihr „gehöre“ ihre Wohnung, sie zahle aber trotzdem eine Monatsgebühr, und du fragst dich, wie beides zugleich stimmen kann.

Die beiden Systeme im direkten Vergleich

Schwedens Mehrfamilienhäuser teilen sich grob auf die beiden Formen auf. 2025 lebten rund 1,47 Millionen Haushalte in Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern und rund 1,06 Millionen in Genossenschaftswohnungen, von insgesamt knapp 5 Millionen Haushalten.

	Hyresrätt (Mietwohnung)	Bostadsrätt (Genossenschaftswohnung)
Wem gehört das Haus	Einem Vermieter: einer kommunalen Wohnungsgesellschaft oder einem privaten Eigentümer	Dem Wohnungsverein (bostadsrättsförening, BRF), der seinen Mitgliedern gehört
Was du hast	Einen Mietvertrag	Ein Mitgliedsrecht, eine Wohnung unbefristet zu nutzen
Was du zahlst	Monatliche Miete	Einmal einen Kaufpreis, dann eine Monatsgebühr an den Verein
Kannst du es verkaufen?	Nein. Einen Mietvertrag zu kaufen oder zu verkaufen ist strafbar	Ja, und du kannst es für einen Kredit verpfänden
Wer hält die Wohnung innen instand	Der Vermieter, einschließlich Streichen in angemessenen Abständen	Du, auf eigene Kosten
Recht zu bleiben	Ein Erstmieter hat ein Recht auf Verlängerung	Unbefristet, solange du Satzung und Hausordnung einhältst
Untervermietung braucht	Zustimmung des Vermieters oder Erlaubnis des Mietgerichts	Zustimmung des Vorstands oder Erlaubnis des Mietgerichts
Ausziehen	Drei Monate Kündigungsfrist zum Monatsende	Das Recht verkaufen

Eine dritte Form, die ägarlägenhet (Eigentumswohnung), ist echtes Eigentum an der Wohnung selbst. Sie ist eine eigene, seltenere Inseratsart.

Die Hyresrätt: Miete aus erster Hand

Eine hyresrätt ist ein Mietverhältnis nach Kapitel 12 der Jordabalken, dem Mietrechtskapitel des schwedischen Grundstücksgesetzbuchs. Der Vermieter besitzt das Haus und hält deine Wohnung in gutem Zustand, sofern der Vertrag nichts anderes sagt; du zahlst Miete. Mieten entstehen nicht durch Bieten, sondern durch Vergleich mit ähnlichen Wohnungen, und das ist ein eigenes Thema (siehe wie schwedische Mieten festgelegt werden).

Der große Vorteil ist Sicherheit. Ein Mieter aus erster Hand (förstahandskontrakt) hat ein Recht auf Verlängerung des Vertrags, wenn der Vermieter kündigt, außer aus gesetzlich genannten Gründen wie einem schweren Vertragsbruch oder Abriss. Du selbst kannst jederzeit mit drei Monaten Frist zum Monatsende gehen.

Die Grenzen zählen aber auch:

Dir gehört nichts, was du verkaufen kannst. Geld für einen Mietvertrag zu verlangen, anzunehmen oder zu zahlen ist auf beiden Seiten strafbar.
Du kannst den Vertrag nicht weitergeben, ohne dass der Vermieter zustimmt. Ein Tausch gegen eine andere Mietwohnung braucht die Erlaubnis des Mietgerichts und wird verweigert, wenn jemand dafür Geld verlangt oder genommen hat.
Erstverträge laufen über Wartelisten. In Stockholm lag die durchschnittliche Wartezeit für eine normale Mietwohnung 2025 bei 9,0 Jahren. Warum, und was du stattdessen tun kannst, steht in Mieten in Stockholm und die Wohnungswarteschlange.

Die Bostadsrätt: was dir tatsächlich gehört

Die bostadsrätt verwirrt Neuankömmlinge am meisten, weil Schweden sagen, sie hätten die Wohnung „gekauft“. Rechtlich gehört das Haus einer bostadsrättsförening, einer eingetragenen wirtschaftlichen Vereinigung mit mindestens drei Mitgliedern. Eine Wohnung kann nur an ein Mitglied mit bostadsrätt vergeben werden, und die bostadsrätt ist das Recht dieses Mitglieds im Verein.

Die schwedische Gerichtsverwaltung sagt es klar: Dir gehört nicht die Wohnung, sondern das Recht, unbefristet darin zu wohnen. In der Praxis verhält sich dieses Recht ähnlich wie Eigentum. Du kannst es verkaufen, für eine Hypothek verpfänden und innen renovieren. Die Satzung des Vereins und der Vorstand setzen trotzdem Grenzen.

Du darfst	Du brauchst die Erlaubnis des Vorstands, um
Innen renovieren, wo keine Erlaubnispflicht greift	eine tragende Wand anzutasten
Das Recht an einen Käufer verkaufen, den der Vorstand akzeptiert	Wasser-, Abwasser-, Heizungs- oder Gasleitungen einzubauen oder zu ändern
Das Recht als Sicherheit für eine Hypothek verpfänden	Lüftung, Kamin oder Brandschutz zu ändern
Einen Untermieter im eigenen Haushalt aufnehmen, sofern es dem Verein nicht schadet	die Wohnung an jemand anderen unterzuvermieten

Du hältst die Wohnung auf eigene Kosten instand, außer gemeinsam genutzten Leitungen und Lüftungskanälen, während der Verein das Gebäude instand hält. Eigentümer brauchen eine Hausratversicherung mit bostadsrättstillägg, einem Zusatz für die Teile der Wohnung, für die sie verantwortlich sind. Mieter, Untermieter und Zimmermieter brauchen eine eigene Hausratversicherung (siehe Hausratversicherung für längere Aufenthalte).

Die Mitgliedschaft ist das Tor. Der Vorstand entscheidet, aber das Gesetz erklärt jede Vereinsregel für unwirksam, die eine bestimmte Staatsangehörigkeit, ein bestimmtes Einkommen oder Vermögen verlangt. Ein Käufer kann abgelehnt werden, wenn er seine finanziellen Pflichten gegenüber dem Verein nicht erfüllen kann, und wer abgelehnt wird, kann die Entscheidung innerhalb eines Monats vor das Mietgericht bringen. Unternehmen, die eine Wohnung kaufen, können abgelehnt werden, selbst wenn sie die Bedingungen erfüllen.

Die Monatsgebühr und die Schulden des Vereins

Der Inhaber einer bostadsrätt zahlt den Preis einmal und danach die årsavgift (Jahresgebühr) des Vereins, meist monatlich als månadsavgift. Die Gebühr deckt die laufenden Kosten des Vereins: Instandhaltung des Gebäudes, seine eigenen Kredite und Zinsen und oft Posten wie Heizung oder Wasser, je nach Verein unterschiedlich. Zahlst du sie mehr als eine Woche zu spät, kann der Verein dir grundsätzlich das Recht an der Wohnung entziehen.

Deshalb führt der Preis allein in die Irre. Eine günstige Wohnung in einem hoch verschuldeten Verein kann im Monat mehr kosten als eine teurere in einem schuldenfreien, und die Schulden bleiben, solange dir die Wohnung gehört. Das schwedische Recht gibt Käufern Werkzeuge zur Prüfung:

Die Objektbeschreibung des Maklers muss die Jahresgebühr und beschlossene Änderungen nennen, die Betriebskosten, Verpfändungen, den Anteilswert (andelstal) und die indirekt nettoskuldsättning der Wohnung, also ihren Anteil an der Nettoverschuldung des Vereins.
Der Makler muss außerdem den letzten Jahresabschluss und die Satzung des Vereins aushändigen.
Der Jahresabschluss muss Kennzahlen zeigen: Jahresgebühr, Schulden und Rücklagen pro Quadratmeter, Zinsempfindlichkeit und Energiekosten pro Quadratmeter.

Eine niedrige Gebühr ist nicht automatisch eine gute Nachricht. Ein Verein, der zu wenig für die Instandhaltung zurücklegt, muss später vielleicht die Gebühr erhöhen oder mehr Kredit aufnehmen. Wie Vereine geführt und finanziert werden, erklärt die Bostadsrättsförening im Detail.

Untervermietung: unterschiedliche Regeln für beide

Für Besucher ist das der wichtigste Abschnitt, denn meist mietest du aus zweiter Hand von der einen oder anderen Form. Die Wohnform entscheidet, wessen Zustimmung die vermietende Person braucht und welche Mietregel dich schützt.

	Untervermietete hyresrätt	Vermietete bostadsrätt
Zustimmung von	Dem Vermieter oder dem Mietgericht	Dem Vorstand des Vereins oder dem Mietgericht
Maßstab des Mietgerichts	Beaktansvärda skäl: gewichtige Gründe wie befristete Arbeit oder Studium anderswo oder ein längerer Auslandsaufenthalt	Nur skäl, ein Grund: zum Beispiel Arbeit anderswo, Probewohnen als Paar oder eine Wohnung, die schwer verkäuflich ist
Gesetz, das dich schützt	Kapitel 12 der Jordabalken	Das Privatvermietungsgesetz (SFS 2026:772)
Mietregel	Eigene Miete des Mieters plus höchstens 15 % für Möbel, Nebenkosten zum Selbstkostenpreis; zu viel Gezahltes kann zurückgefordert werden	Vergleich mit Mieten ähnlicher Privatvermietungen
Deine Kündigungsfrist	Drei Monate zum Monatsende	Drei Monate
Gebühr an den Verein	Keine	Der Vorstand kann vom Eigentümer eine Untervermietungsgebühr verlangen, wenn die Satzung das erlaubt

Beide Formen haben dieselbe Lücke geschlossen. Eine Wohnung zu vermieten, in der du nicht wohnst, gilt immer als Untervermietung, selbst wenn du nur ein Zimmer vermietest. Für Mietwohnungen gilt das seit 2019, und seit dem 1. Juli 2026 auch für die bostadsrätt. Selbst in der eigenen Wohnung zu leben und einen Zimmermieter aufzunehmen ist etwas anderes: Ein Mieter darf das in angemessenem Rahmen, ein bostadsrätt-Inhaber, sofern es dem Verein oder anderen Mitgliedern nicht schadet.

Geändert 2026: Eine bostadsrätt, die ihr Eigentümer vermietet, fällt ab dem 1. Juli 2026 unter das Privatvermietungsgesetz, das das Gesetz von 2012 mit seiner kostenbasierten Mietobergrenze ersetzt hat. Als wir am 14. Oktober 2026 nachgesehen haben, beschrieben sogar die bostadsrätt-Seiten der Gerichtsverwaltung noch die alte Mietregel. Verträge, die vor Juli 2026 geschlossen wurden, behalten die alten Regeln.

Ohne Zustimmung verlieren beide Seiten. Eine unerlaubte Untervermietung erlaubt es dem Vermieter oder dem Verein, den Vertrag oder das Recht zu beenden, und du als Untermieter musst ausziehen. Stell der vermietenden Person also zuerst eine Frage: Ist es eine hyresrätt oder eine bostadsrätt? Dann lass dir die schriftliche Zustimmung zeigen. Die vollständigen Regeln, einschließlich Kaution und Kündigung, stehen in Längere Aufenthalte in Schweden: für eine Saison mieten.

Seit dem 2. Juli 2026 gibt es außerdem eine neue Vertragsart, hyrköp (Mietkauf). Du wohnst in einer Wohnung und zahlst eine Gebühr, während du eine Option hast, sie zu einem vereinbarten Preis zu kaufen. Der Vertrag muss schriftlich und unterschrieben sein und den Preis und die Optionsfrist nennen, sonst ist er unwirksam.

Wer bekommt was: Touristen, Einwohner und EU-Bürger

Du bist	Hyresrätt	Bostadsrätt
Tourist oder Kurzzeitbesucher	Nur aus zweiter Hand, mit den Zustimmungspapieren des Mieters	Von einem Eigentümer mieten, der die Zustimmung des Vorstands hat
Neuankömmling für mehrere Jahre	Für einen Erstvertrag in eine Warteliste eintragen und so lange aus zweiter Hand mieten	Du kannst kaufen; Hypotheken folgen der 90-%-Grenze
EU-Bürger	Dieselben Regeln wie für alle	Dieselben Regeln; die Staatsangehörigkeit darf keine Bedingung sein
Nicht-EU-Bürger	Dieselben Regeln wie für alle	Dieselben Regeln; die Staatsangehörigkeit darf keine Bedingung sein

Die Staatsangehörigkeit spielt eine kleinere Rolle, als du vielleicht erwartest. Kein Verein darf eine bestimmte Staatsangehörigkeit verlangen. In der Praxis entscheidet, ob du dem Vorstand zeigen kannst, dass du zahlen kannst, und ob eine Bank dich finanziert. Seit dem 1. April 2026 darf ein neuer Wohnkredit höchstens 90 % des Werts betragen, gesetzlich festgelegt. Jede Bank entscheidet selbst, ob sie an Nicht-Ansässige verleiht. Der Kaufprozess selbst steht in der schwedische Immobilienkauf.

Ein schwedisches Wohnungsinserat lesen

Im Inserat steht	Bedeutet
BRF, Brf Solrosen	Eine bostadsrätt im genannten Wohnungsverein
Avgift (kr/mån)	Die Monatsgebühr an den Verein (bostadsrätt)
Hyra (kr/mån)	Monatsmiete (hyresrätt oder Untermiete)
2 rok	Zwei Zimmer und Küche: meist ein Wohnzimmer, ein Schlafzimmer, eine Küche
1 rum med kokvrå	Ein Zimmer mit Kochnische unter sieben Quadratmetern
kvm	Quadratmeter
Förstahandskontrakt	Erstvertrag direkt mit dem Vermieter
Andrahand, i andra hand	Eine Untermiete
Inneboende	Ein Zimmer im Zuhause eines anderen, als Zimmermieter
Ägarlägenhet	Echtes Eigentum an der Wohnung

Zimmer folgen einer landesweiten Definition: Ein Zimmer hat mindestens sieben Quadratmeter und Tageslicht, und Küche, Kochnische und Bad zählen nie mit. „3 rok“ sind also meist zwei Schlafzimmer und ein Wohnzimmer, nicht drei Schlafzimmer.

Praktische Informationen

Punkt	Betrag oder Regel	Geprüft
Miete, hyresrätt	Hier nicht angegeben: durch Verhandlung und Gebrauchswert festgelegt, je nach Haus verschieden	2026-10-14
Preis und Monatsgebühr einer bostadsrätt	Hier nicht angegeben: je nach Gegend und Verein verschieden; jedes Inserat nennt die Gebühr	2026-10-14
Untervermietungsgebühr an den Verein, Höchstbetrag	10 % des Preisbasisbetrags pro Jahr: 5.920 kr im Jahr 2026, anteilig pro Monat	2026-10-14
Antrag beim Mietgericht	Kostenlos; jede Partei trägt ihre eigenen Kosten	2026-10-14
Neue Hypothek, Höchstgrenze	90 % des Marktwerts seit dem 1. April 2026	2026-10-14
Kündigungsfrist des Mieters, unbefristeter Vertrag	Drei Monate zum Monatsende	2026-10-14
Abgelehnte Mitgliedschaft anfechten	Beim Mietgericht innerhalb eines Monats	2026-10-14

FAQ

Was ist der Unterschied zwischen einer bostadsrätt und einer hyresrätt?

Eine hyresrätt ist eine Mietwohnung: Ein Vermieter besitzt das Haus, du zahlst Miete, und als Erstmieter hast du ein Recht zu bleiben, solange der Vermieter keinen gesetzlichen Grund zur Beendigung hat. Eine bostadsrätt ist eine Genossenschaftswohnung: Du kaufst von einem Wohnungsverein ein Nutzungsrecht, zahlst eine Monatsgebühr für seine Kosten und kannst dieses Recht beim Auszug verkaufen.

Gehört dir die Wohnung bei einer bostadsrätt?

Nicht im rechtlichen Sinn. Das Haus gehört dem Wohnungsverein, und du bist ein Mitglied mit dem Recht, unbefristet in einer Wohnung zu leben. Du kannst dieses Recht verkaufen oder beleihen und hältst die Wohnung innen instand, aber bauliche Änderungen und Untervermietung brauchen die Erlaubnis des Vorstands. Echtes Eigentum an einer Wohnung gibt es getrennt davon, als ägarlägenhet.

Was deckt die Monatsgebühr einer bostadsrätt ab?

Die Gebühr bezahlt die laufenden Kosten des Vereins: Instandhaltung des Gebäudes, seine Kredite und Zinsen und oft Posten wie Heizung oder Wasser, je nach Verein verschieden. Einzeln gemessene Heizung oder Strom müssen nach Verbrauch abgerechnet werden. Das Inserat muss die Gebühr, beschlossene Änderungen, Betriebskosten und die indirekte Nettoverschuldung nennen, also prüfe das vor jedem Preisvergleich.

Kann ich in Schweden eine bostadsrätt oder hyresrätt untervermieten?

Ja, mit Zustimmung. Ein Mieter braucht die Zustimmung des Vermieters oder die Erlaubnis des Mietgerichts aus gewichtigen Gründen wie Arbeit anderswo; ein bostadsrätt-Inhaber braucht die Zustimmung des Vorstands oder die Erlaubnis des Mietgerichts aus einem vernünftigen Grund. Die Erlaubnis ist befristet. Seit dem 1. Juli 2026 gilt das Vermieten einer bostadsrätt, in der du nicht wohnst, als Untervermietung, auch teilweise.

Können Ausländer in Schweden eine bostadsrätt kaufen?

Ja. Das Gesetz erklärt jede Vereinsregel für unwirksam, die eine bestimmte Staatsangehörigkeit, ein Einkommen oder ein Vermögen verlangt, also kann dich deine Nationalität nicht ausschließen. Der Vorstand kann trotzdem einen Käufer ablehnen, der seine finanziellen Pflichten nicht erfüllen kann, und dagegen kannst du innerhalb eines Monats zum Mietgericht gehen. Die Hypothek ist eine eigene Frage: Es gilt die 90-%-Grenze, und Banken entscheiden über Nicht-Ansässige.

Ist es besser, aus zweiter Hand eine bostadsrätt oder eine hyresrätt zu mieten?

Sie schützen unterschiedlich. Eine untervermietete hyresrätt hat eine feste Mietobergrenze: die eigene Miete des Mieters plus höchstens 15 % für Möbel, und zu viel gezahlte Miete kannst du zurückfordern. Eine vermietete bostadsrätt fällt unter das Privatvermietungsgesetz, bei dem die Miete mit ähnlichen Privatvermietungen verglichen wird und du drei Monate Kündigungsfrist hast. In beiden Fällen: Lass dir die schriftliche Zustimmung zeigen.

Was bedeutet „2 rok“ in einem schwedischen Wohnungsinserat?

Es bedeutet zwei Zimmer und Küche: in der Praxis ein Wohnzimmer, ein Schlafzimmer und eine Küche. Schwedische Inserate zählen Zimmer ohne Küche und Bad, nach der Definition von Lantmäteriet, wonach ein Zimmer mindestens sieben Quadratmeter und Tageslicht hat. Eine „kokvrå“ ist eine Kochnische unter sieben Quadratmetern, also sind „1 rok“ und „1 rum med kokvrå“ nicht dasselbe.

Bostadsrätt oder Hyresrätt: die zwei Arten, in Schweden in einer Wohnung zu leben