Eine Saison in Schweden bedeutet eine Wohnung aus zweiter Hand, und das schwedische Recht schützt Untermieter stärker, als die meisten Besucher erwarten. Im Juli 2026 haben sich die Regeln geändert. Hier erfährst du, von wem du wirklich mietest, was verlangt werden darf und wie du ein gefälschtes Inserat erkennst.
Wann du das brauchst
Du planst einen bis sechs Monate in Schweden und willst eine Küche statt eines Hotelzimmers. Vielleicht wurde dir eine Wohnung i andra hand (aus zweiter Hand) angeboten, und du fragst dich, ob das legal ist. Oder der Vermieter will drei Monatsmieten und eine hohe Kaution, bevor du die Wohnung gesehen hast. Oder du wohnst schon dort, und die Miete wirkt weit höher als das, was die Nachbarn zahlen.
Warum eine Warteschlange innerhalb einer Saison nicht hilft
Schwedens Mietwohnungen aus erster Hand (förstahandskontrakt) werden meist über Wohnungswarteschlangen (bostadskö) nach Wartezeit vergeben. Eine kommunale Warteschlange darf eine jährliche Gebühr erheben, die die Kommune festlegt. Das System belohnt jahrelanges Warten, nicht Bedarf, und kann daher keine Wohnung für einen dreimonatigen Aufenthalt liefern.
Der Mangel ist zudem ungleich verteilt. Boverket, die nationale Wohnungsbehörde, stellte in ihrer Umfrage 2026 fest, dass 130 Kommunen einen ausgeglichenen Wohnungsmarkt hatten und 102 einen Mangel. Das ist das erste Mal seit 25 Jahren, dass die ausgeglichenen Kommunen in der Überzahl sind. Doch mehr als die Hälfte der Bevölkerung lebt weiterhin in Kommunen mit Mangel, und Groß-Stockholm, Göteborg und Malmö bleiben klar im Mangel. Außerhalb der Großstädte bekommst du eine Wohnung aus erster Hand oft schneller.
Welches Gesetz dich schützt
Die erste Frage bei jedem Inserat lautet: Um welche Art von Wohnung handelt es sich? Die Antwort entscheidet über deine Rechte.
| Wohnung | Wer vermietet | Geltendes Gesetz |
|---|---|---|
| Mietwohnung (hyresrätt) | Der Mieter, als Untervermietung | Bodengesetzbuch (jordabalken) Kapitel 12; der Mieter wird dein Vermieter |
| Genossenschaftswohnung (bostadsrätt) | Der Eigentümer, mit Zustimmung des Vorstands der Wohnungsgenossenschaft | Gesetz über private Vermietung |
| Eigentumswohnung, Haus oder Zimmer | Ein privater Eigentümer | Gesetz über private Vermietung |
| Ferienhaus | Eigentümer oder Agentur | Außerhalb des Gesetzes über private Vermietung — siehe eine Stuga mieten |
Eine Untervermietung braucht eine Genehmigung. Ein Mieter darf eine Mietwohnung nicht zur selbstständigen Nutzung untervermieten ohne die Zustimmung des Gebäudeeigentümers oder die Genehmigung der Mietschlichtungsbehörde. Die Behörde erteilt sie aus Gründen wie vorübergehender Arbeit oder Studium an einem anderen Ort oder einem längeren Auslandsaufenthalt, und nur für einen festgelegten Zeitraum. Ein Eigentümer einer Genossenschaftswohnung braucht die Zustimmung des Genossenschaftsvorstands, und der Mieter eines privaten Eigentümers braucht die Zustimmung des Eigentümers.
Das betrifft dich direkt. Eine nicht genehmigte Untervermietung erlaubt dem Gebäudeeigentümer, den Mietvertrag des Mieters vorzeitig zu beenden, und deine Wohnung ist damit auch weg. Lass dir die schriftliche Zustimmung zeigen, bevor du irgendetwas zahlst.
Das Gesetz über private Vermietung von 2026
Am 1. Juli 2026 hat das Gesetz über private Vermietung (privatuthyrningslagen, SFS 2026:772) das Gesetz von 2012 über die Vermietung der eigenen Wohnung ersetzt. Viele englischsprachige Guides beschreiben noch die alten Regeln. Zwei Änderungen sind für Saisonmieter am wichtigsten:
- Mietprüfung: Die Mietschlichtungsbehörde kann jetzt eine private Miete senken, die wesentlich höher ist als die Mieten, die allgemein für vergleichbare private Vermietungen verlangt werden. Die alte Prüfung begrenzte die Miete auf etwa die Kapital- und Betriebskosten des Eigentümers.
- Kündigung: Ein Mieter kann immer mit drei Monaten Frist zum Monatsende kündigen, auch bei einem befristeten Vertrag. Nach dem alten Gesetz war es ein Monat.
Das Gesetz gilt für Privatpersonen und Nachlässe, die eine Wohnung vermieten, aber nicht für Vermieter, die regelmäßig mehr als zwei Wohnungen vermieten. Vertragsbedingungen, die für den Mieter schlechter sind als das Gesetz, sind unwirksam. Beide Seiten können einen schriftlichen Vertrag verlangen. Verträge, die vor Juli 2026 unterschrieben wurden, behalten die alten Regeln.
Was eine Untermiete kosten darf
Für eine untervermietete Mietwohnung setzt das Gesetz eine feste Obergrenze. Die Miete darf niemals höher sein als:
- die eigene Miete des Mieters, plus
- höchstens 15 % dieser Miete für Möbel und Ausstattung, plus
- Nebenkosten wie Strom oder Internet zu den tatsächlichen Kosten des Mieters.
Lass dir die Miete aus erster Hand schriftlich geben. Sie ist der Maßstab für alles.
Wenn du zu viel gezahlt hast, bekommst du es zurück. Die regionale Mietschlichtungsbehörde (hyresnämnden) kann anordnen, dass der zu viel gezahlte Betrag für bis zu zwei Jahre rückwirkend erstattet wird. Die Behörden erheben keine Gebühren, und jede Seite trägt ihre eigenen Kosten. Die Frist ist streng: Dein Antrag muss innerhalb von drei Monaten nach dem Auszug eingehen.
Die 15-%-Grenze und das Rückforderungsrecht gelten für Mietwohnungen und ihre Untervermietungen, nicht für die Wohnung eines privaten Eigentümers. Ferienvermietungen fallen unter keines von beiden. Bei einer privaten Vermietung zählt der Vergleich mit ähnlichen privaten Vermietungen.
Kaution und Vorauszahlung
Kein Gesetz begrenzt die Kaution in Schweden. Weder das Gesetz über private Vermietung noch das Mietkapitel des Bodengesetzbuchs enthält eine Regel zu Mietkautionen. Der nationale Mieterverband Hyresgästföreningen beschreibt ein paar Monatsmieten als übliche Höhe. Er sagt, die Kaution solle im Vertrag stehen und nach dem Auszug zurückgezahlt werden, wenn nichts beschädigt ist.
Der Standard-Zahlungsrhythmus ist gesetzlich festgelegt: Die Miete ist monatlich im Voraus fällig, bis zum letzten Werktag vor dem Monat, über eine Bank, sofern nichts anderes vereinbart ist. Den ganzen Aufenthalt im Voraus zu bezahlen, ist nicht vorgeschrieben. Genau dieses Muster bringt die Polizei mit Mietbetrug in Verbindung.
Zahle niemals für den Vertrag selbst. Wer für eine Mietwohnung Schlüsselgeld (eine Ablöse für den Vertrag) verlangt oder annimmt, riskiert bis zu zwei Jahre Gefängnis. Auch das Zahlen ist eine Straftat, mit Geldstrafe oder bis zu zwei Jahren Haft; geringfügige Fälle sind ausgenommen. Nur eine professionelle Wohnungsvermittlung darf einem Wohnungssuchenden eine Gebühr berechnen. Sie ist auf ein Zehntel des jährlichen Preisbasisbetrags (prisbasbelopp) begrenzt und nur fällig, wenn ein Vertrag unterschrieben wird.
Kündigung und Auszug
| Situation | Deine Kündigungsfrist als Mieter |
|---|---|
| Private Vermietung, unbefristet oder befristet | Drei Monate zum Monatsende |
| Untervermietete Mietwohnung, unbefristet | Drei Monate zum Monatsende |
| Untervermietete Mietwohnung, befristet auf neun Monate oder weniger | Endet am Enddatum; Kündigung mit drei Monaten Frist trotzdem möglich |
| Private Vermietung, unterschrieben vor dem 1. Juli 2026 (Gesetz von 2012) | Ein Monat |
Eine befristete private Vermietung schützt auch dich: Der Vermieter kann sie nur aus bestimmten Gründen vorzeitig beenden, etwa bei mehr als zwei Wochen überfälliger Miete, einer nicht genehmigten Untervermietung oder Vernachlässigung. Weder ein privater Mieter noch ein Untermieter hat ein Recht auf Verlängerung. Ein Untermieter erhält diesen Schutz erst nach zwei Jahren am Stück. Fotografiere die Wohnung und liste die Möbel am Einzugstag auf. Dieselbe Dokumentation hilft, die Kaution beim Auszug zu klären.
Betrug und die BankID-Hürde
Die Polizei beschreibt Mietbetrug als festes Muster: eine attraktive Wohnung zu einem guten Preis, ein Eigentümer, der im Ausland ist oder sich nicht treffen kann, und die Forderung nach Miete oder Kaution im Voraus. Sieh dir die Wohnung und die Person an, bevor du zahlst, und gleiche den Namen mit dem Mietvertrag oder den Eigentumsunterlagen ab. Zahle nachverfolgbar, niemals bar oder über anonyme Zahlungsdienste. Wenn du an Betrüger gezahlt hast, ruf zuerst deine Bank an, dann die Polizei. Weitere Maschen findest du unter Betrug in Schweden.
Rechne mit Identitätsprüfungen, die für Einwohner gemacht sind. Viele Vermieter und Inseratsdienste setzen auf BankID, das eine schwedische Personennummer (personnummer) voraussetzt, und eine Koordinierungsnummer reicht nicht aus. Siehe BankID für Besucher und Koordinierungsnummern und Bankkonten.
Schritt für Schritt
- Bestimme die Vertragsart: Mietwohnung, Genossenschaftswohnung, Eigentumswohnung oder Haus, oder ein Zimmer.
- Lass dir die schriftliche Zustimmung zeigen vom Gebäudeeigentümer, der Mietschlichtungsbehörde oder dem Genossenschaftsvorstand.
- Lass dir die Miete aus erster Hand schriftlich geben und prüfe die 15-%-Grenze.
- Triff die Person in der Wohnung und prüfe den Mietvertrag oder die Eigentumsunterlagen.
- Unterschreibe einen schriftlichen, befristeten Vertrag mit Miete, Zeitraum, Kaution und dem, was inbegriffen ist.
- Zahle monatlich per Banküberweisung, niemals bar.
- Fotografiere die Wohnung und liste die Möbel am ersten Tag auf.
- Bei zu hoher Miete wende dich an die Mietschlichtungsbehörde, innerhalb von drei Monaten nach dem Auszug.
Praktische Informationen
| Punkt | Betrag / Regel |
|---|---|
| Antrag bei der Mietschlichtungsbehörde | Kostenlos; jede Partei trägt ihre eigenen Kosten |
| Obergrenze Untermiete, Mietwohnung | Miete des Mieters + max. 15 % für Möbel + Nebenkosten zum Selbstkostenpreis |
| Miete bei privater Vermietung | Nicht wesentlich über vergleichbaren privaten Vermietungen |
| Rückforderung zu hoher Miete | Bis zu zwei Jahre rückwirkend; Antrag innerhalb von drei Monaten nach dem Auszug |
| Kaution | Keine gesetzliche Obergrenze; meist ein paar Monatsmieten (Mieterverband) |
| Gebühr für kommunale Warteschlange | Von jeder Kommune festgelegt, höchstens für ein Jahr auf einmal berechnet |
| Gebühr einer Wohnungsvermittlung | Max. 1/10 des Preisbasisbetrags, nur bei Vertragsabschluss |
| Kündigungsfrist des Mieters | Drei Monate zum Monatsende (ein Monat bei privaten Verträgen vor Juli 2026) |
| Mietniveau | Hier nicht angegeben: Es hängt von Stadt, Größe und Möblierung ab |
Geprüft am 25.09.2026.
FAQ
Kann ich in Schweden eine Wohnung für drei Monate mieten?
Ja, meist als Mieter aus zweiter Hand. Wohnungen aus erster Hand werden nach Wartezeit vergeben, und die Großstadtregionen bleiben klar im Mangel, sodass eine Warteschlange innerhalb einer Saison selten hilft. Du mietest entweder von einem Mieter, der mit Zustimmung des Vermieters untervermietet, oder von einem privaten Eigentümer nach dem Gesetz über private Vermietung. Verlange einen schriftlichen, befristeten Vertrag und zahle nie vor der Besichtigung.
Ist Untervermietung in Schweden legal?
Ja, mit Genehmigung. Ein Mieter braucht die Zustimmung des Gebäudeeigentümers oder die Genehmigung der Mietschlichtungsbehörde, um eine Mietwohnung unterzuvermieten, und ein Eigentümer einer Genossenschaftswohnung braucht die Zustimmung des Genossenschaftsvorstands. Ohne sie kann der Mietvertrag des Mieters verwirkt werden, und du kannst die Wohnung verlieren. Lass dir die schriftliche Zustimmung zeigen, bevor du etwas zahlst.
Wie hoch darf die Kaution in Schweden sein?
Kein Gesetz begrenzt sie: Weder das Gesetz über private Vermietung noch das Mietkapitel des Bodengesetzbuchs regelt Mietkautionen. Der Mieterverband beschreibt ein paar Monatsmieten als übliche Höhe, sagt, die Kaution solle im Vertrag stehen, und sagt, sie werde nach dem Auszug zurückgezahlt, wenn nichts beschädigt ist. Eine deutlich höhere Forderung ist ein Warnsignal.
Was kann ich tun, wenn meine Untermiete zu hoch ist?
Stelle einen Antrag bei der regionalen Mietschlichtungsbehörde, die keine Gebühr erhebt. Bei einer untervermieteten Mietwohnung ist eine Miete über der eigenen Miete des Mieters plus höchstens 15 % für Möbel und Nebenkosten zum Selbstkostenpreis nie angemessen, und du kannst den Überschuss für bis zu zwei Jahre rückwirkend zurückfordern. Der Antrag muss innerhalb von drei Monaten nach dem Auszug eingehen.
Welche Kündigungsfrist habe ich, wenn ich ausziehe?
Drei Monate zum Monatsende sind in beiden Hauptfällen die Regel. Nach dem Gesetz über private Vermietung darf der Mieter immer mit dieser Frist kündigen, auch bei einem befristeten Vertrag. Eine untervermietete Mietwohnung hat dasselbe Drei-Monats-Recht. Eine befristete Untervermietung von neun Monaten oder weniger endet einfach an ihrem Enddatum.
Wie vermeide ich Mietbetrug in Schweden?
Achte auf das Muster, das die Polizei beschreibt: eine attraktive Wohnung zu einem guten Preis, ein Eigentümer im Ausland oder ohne Zeit für ein Treffen und die Forderung nach Miete oder Kaution im Voraus. Sieh dir Wohnung und Person vor dem Zahlen an, prüfe Mietvertrag oder Eigentumsunterlagen und zahle per nachverfolgbarer Überweisung. Hast du gezahlt, ruf zuerst deine Bank an, dann zeig es bei der Polizei an.
Hat sich das Gesetz über private Vermietung 2026 geändert?
Ja. Am 1. Juli 2026 hat das Gesetz über private Vermietung (SFS 2026:772) das Gesetz von 2012 über die Vermietung der eigenen Wohnung ersetzt. Die Miete wird jetzt mit vergleichbaren privaten Vermietungen verglichen statt mit den Kosten des Eigentümers, und die Kündigungsfrist des Mieters beträgt drei Monate statt einem. Verträge von vor Juli 2026 behalten die alten Regeln.
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Fakten geprüft am 25.09.2026. Quellen: Sveriges riksdag (Gesetz über private Vermietung, Bodengesetzbuch, Gesetz über Genossenschaftswohnungen, Gesetz zur Wohnraumversorgung), Konsumentverket, Sveriges Domstolar, Boverket, Polismyndigheten und Hyresgästföreningen — vollständiges Verzeichnis in der Quellendatei dieses Themas. Diese Seite erklärt die Regeln und ist keine Rechtsberatung. Etwas veraltet gefunden? Sag uns Bescheid, wir korrigieren es.