Ett husköp i Sverige följer en kort och strikt ordning: visning, bud, kontrakt, betalning, registrering. Två regler ändrades 2026 – bolånetaket i april och kravet på id-nummer för lagfart i juli – och båda spelar större roll för en utländsk köpare än för en svensk.
När du behöver det här
- Du har hittat ett hus eller ett fritidshus och ska lägga ett bud
- Mäklaren vill ha handpenning och ett datum för kontraktet, och du vill veta vad du binder dig till
- Du räknar på hur mycket du kan låna mot en bostad i Sverige
- Du har inget svenskt personnummer
- Du har precis köpt och behöver registrera ägandet i tid
Om du alls får köpa, och varför så många köper ett fritidshus, tar vi upp i köpa fritidshus i Sverige. Den här sidan handlar om själva processen.
De nio stegen
| # | Steg | Vad som händer | Bindande? |
|---|---|---|---|
| 1 | Identitet och finansiering | Samordningsnummer från Skatteverket; lånelöfte | – |
| 2 | Handlingar | Mäklaren ger dig objektsbeskrivningen och en boendekostnadskalkyl | – |
| 3 | Visning och undersökning | Du undersöker huset, helst med en besiktningsman | – |
| 4 | Budgivning | Mäklaren för vidare varje bud till säljaren | Nej |
| 5 | Köpekontrakt | Skriftligt kontrakt som båda skriver under | Ja |
| 6 | Handpenning | Betalas som säkerhet för säljaren | Ja |
| 7 | Tillträde | Resten av köpeskillingen betalas, köpebrevet skrivs under | Ja |
| 8 | Lagfart | Ägandet registreras hos Lantmäteriet inom tre månader | Lagkrav |
| 9 | Handlingar efteråt | Mäklaren ger dig journalen och budgivningslistan | Lagkrav |
Börja med steg 1 redan innan du går på visning. Du kan själv ansöka om samordningsnummer om du ska vara i Sverige kortare tid än ett år. Du måste styrka din identitet på plats på ett av Skatteverkets servicekontor, och det kan dröja upp till tio veckor innan en handläggare ens tar upp ansökan. Lagfarten har en tremånadersfrist, så numret bör vara på gång innan du lägger bud.
Budgivningen: därför binder ett bud ingen
Det här förvånar de flesta utländska köpare. Ett bud är inte bindande för någon, inte ens skriftligt. Konsumentverket och Fastighetsmäklarinspektionen (FMI), som har tillsyn över mäklarna, säger det båda rakt ut. Säljaren bestämmer vem som får köpa, till vilket pris och när, och behöver inte anta det högsta budet. Du kan också dra dig ur.
Budgivningen pågår tills kontraktet är underskrivet. Mäklaren måste föra vidare varje bud till säljaren fram till dess, så ett senare och högre bud kan komma in även efter att ett kontraktsskrivningsmöte har bokats. Avboka inte andra visningar för att du har “vunnit”.
Fastighetsmäklaren anlitas oftast av säljaren, men fastighetsmäklarlagen kräver att mäklaren tar tillvara både köparens och säljarens intressen, samtidigt som uppdragsgivarens ekonomiska intressen väger lite tyngre. För dig som köpare kräver lagen också att mäklaren:
- ger dig en skriftlig objektsbeskrivning med fastighetsbeteckning, taxeringsvärde, areal, driftskostnader, inteckningar och servitut samt byggnadens ålder, storlek och konstruktion
- erbjuder dig en skriftlig boendekostnadskalkyl
- skriftligt informerar dig om din undersökningsplikt och uppmanar dig att undersöka huset
- för en budgivningslista med varje budgivare, belopp, tidpunkt och villkor, och lämnar den till dig när affären är klar
Kontraktet och handpenningen
Det är i köpekontraktet som affären blir verklig. Enligt jordabalken 4 kap. 1 § ska ett köp av fast egendom göras genom en skriftlig handling som båda skriver under, med köpeskillingen och en förklaring från säljaren att egendomen överlåts. Ett köp som inte uppfyller de kraven är ogiltigt.
Det får två följder. För det första måste villkor stå i kontraktet: en låneklausul eller en öppen besiktningsklausul skyddar dig bara om den är inskriven. FMI påpekar att praxis ger köparen åtminstone ett par arbetsdagar efter en besiktning enligt en öppen klausul. För det andra är en sidoöverenskommelse om ett annat pris ogiltig; bara priset i kontraktet gäller.
Handpenningen avtalas i kontraktet och betalas i samband med att det skrivs under, som säkerhet för säljaren. Ingen lag bestämmer beloppet. En tiondel av priset är det vanliga.
Din undersökningsplikt
Svensk lag lägger risken för fel som går att upptäcka på köparen. Enligt jordabalken 4 kap. 19 § kan du inte åberopa som fel något som du borde ha upptäckt vid en undersökning som husets skick, jämförbara hus och omständigheterna i övrigt motiverade. Det här är undersökningsplikten.
- Undersök innan du skriver under. Efteråt står du själv för fel som du hade kunnat hitta.
- En överlåtelsebesiktning är en hjälp, inte hela undersökningsplikten. Konsumentverket påpekar att de flesta inte täcker hela undersökningsplikten. Titta själv och prova att saker fungerar.
- Ett dolt fel är ett fel som fanns vid köpet och inte gick att upptäcka vid en noggrann undersökning. Du måste meddela säljaren inom skälig tid efter att du upptäckt det, och anspråk preskriberas tio år efter tillträdet. En säljare som har varit grovt vårdslös eller handlat ohederligt kan inte åberopa att reklamationen kom för sent.
Snö och tjäle döljer tak, dränering och grund. En besiktning på vintern är svårare, men din undersökningsplikt är densamma.
Tillträde och lagfart
Tillträdesdagen skrivs in i kontraktet. Den dagen betalar du resten av köpeskillingen, och oftast skrivs ett köpebrev under som kvitto på att hela beloppet är betalt.
Sedan kommer lagfarten, registreringen av ägandet hos Lantmäteriet, som är obligatorisk inom tre månader från att köpehandlingen upprättades. Skicka ansökan med köpehandlingen i original via e-tjänsten eller på pappersblankett. Ett köp som fortfarande hänger på ett villkor ger bara en vilande lagfart, och därför ansöker de flesta köpare med köpebrevet.
Nytt sedan 1 juli 2026: en privat köpares ansökan om lagfart måste innehålla ett svenskt personnummer eller samordningsnummer. Utan det avslås ansökan inte, men den förklaras vilande, med ytterligare en avgift på 825 kr. Det är dagen då kontraktet skrevs under som avgör om regeln gäller. För kontrakt som skrevs under före juli kan du i stället bifoga en kopia. Guider som skrevs före mitten av 2026 nämner inte det här.
Lån: 2026 års regler
Den 1 april 2026 flyttades bolånetaket och amorteringsreglerna från Finansinspektionens föreskrifter till en lag, lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter. Äldre guider anger de tidigare siffrorna; de här gäller nu:
| Regel | Sedan 1 april 2026 |
|---|---|
| Högsta lån vid köp | 90 % av marknadsvärdet |
| Högsta lån efter ett tilläggslån | 80 % av marknadsvärdet |
| Amortering, lån på 50–70 % av värdet | minst 1 % per år |
| Amortering, lån över 70 % | minst 2 % per år |
| Skärpt amortering vid hög skuldkvot | borttagen |
| Nyproducerad bostad, första köparen | amorteringen kan slopas i upp till fem år |
Lagen gäller krediter för en bostad i Sverige från långivare som omfattas av svensk lagstiftning om kreditgivning, oavsett din nationalitet. Lantbruksenheter omfattas inte. Ingenting i lagen garanterar dig ett lån: om en långivare godtar en låntagare som inte bor i Sverige är långivarens eget kreditbeslut. Nya pantbrev kostar 2 % av beloppet i stämpelskatt, så kontrollera om befintliga pantbrev följer med huset.
Misstag att undvika
- Att se ett vunnet bud som ett köp och släppa andra alternativ
- Att tro att säljaren måste anta det högsta budet
- Att använda säljarens besiktningsprotokoll som din egen undersökning
- Att skriva under med bara ett muntligt löfte om att ett fel ska åtgärdas
- Att ansöka om samordningsnummer efter tillträdet i stället för före budgivningen
- Att glömma att stämpelskatten tas ut på taxeringsvärdet om det är högre än priset
Praktisk information
| Vad | Belopp eller regel | Kontrollerat |
|---|---|---|
| Stämpelskatt för lagfart, privat köpare | 1,5 % av det högsta av priset och föregående års taxeringsvärde, avrundat nedåt till hela tusental | 2026-09-25 |
| Stämpelskatt för lagfart, företag | 4,25 % | 2026-09-25 |
| Avgift för lagfart | 825 kr | 2026-09-25 |
| Extra avgift om lagfarten blir vilande | 825 kr | 2026-09-25 |
| Nytt pantbrev | 2 % av beloppet + 375 kr per pantbrev | 2026-09-25 |
| Kontantinsats när du lånar | minst 10 % (taket 90 %) | 2026-09-25 |
| Handpenning | avtalas i kontraktet; inget lagstadgat belopp | 2026-09-25 |
| Frist för lagfart | tre månader | 2026-09-25 |
| Samordningsnummer | ansök hos Skatteverket; upp till 10 veckors väntan | 2026-09-25 |
Vanliga frågor
Är ett bud på ett hus juridiskt bindande i Sverige?
Nej. Ett bud binder varken köpare eller säljare, inte ens när det lämnas skriftligt. Köpet blir bindande först när båda har skrivit under ett skriftligt köpekontrakt. Fram till dess kan säljaren anta ett senare bud eller välja ett lägre, och du kan dra dig ur. Mäklaren måste föra vidare varje bud till säljaren tills kontraktet är underskrivet.
Hur mycket handpenning betalar man vid ett husköp i Sverige?
Handpenningen avtalas i köpekontraktet och betalas i samband med att det skrivs under, som säkerhet för säljaren. Ingen lag bestämmer beloppet; en tiondel av priset är det vanliga på marknaden. Resten betalas på tillträdesdagen, när säljaren skriver under köpebrevet som bekräftar att hela köpeskillingen är betald.
Vad är undersökningsplikt?
Det är köparens skyldighet att undersöka fastigheten. Enligt jordabalken 4 kap. 19 § kan du inte reklamera ett fel som du borde ha upptäckt vid en undersökning som passar husets skick. Bara dolda fel – som fanns vid köpet men inte gick att upptäcka trots noggrannhet – kan reklameras, inom skälig tid efter upptäckten och senast tio år efter tillträdet.
Hur mycket är stämpelskatten på ett hus i Sverige?
En privat köpare betalar 1,5 % i stämpelskatt på det högsta av köpeskillingen och föregående års taxeringsvärde, plus en avgift på 825 kr, när Lantmäteriet beviljar lagfart. Företag betalar 4,25 %. Nya pantbrev kostar ytterligare 2 % av beloppet plus 375 kr styck. Siffrorna är kontrollerade i september 2026.
Kan en utländsk köpare få lagfart utan svenskt personnummer?
Bara med samordningsnummer. Sedan 1 juli 2026 måste en privat köpares ansökan om lagfart innehålla ett svenskt personnummer eller samordningsnummer, annars förklaras den vilande. Du kan själv ansöka hos Skatteverket, med identitetskontroll på plats; räkna med upp till tio veckor. För kontrakt som skrevs under före juli 2026 kan du i stället bifoga en kopia.
Hur mycket kan jag låna till ett hus i Sverige?
Sedan 1 april 2026 får ett nytt bolån vara högst 90 % av marknadsvärdet, enligt lag (2026:226). Du måste amortera minst 1 % per år så länge lånet överstiger 50 % av värdet och 2 % över 70 %. Lagen binder långivarna och utgår inte från låntagarens nationalitet; om en långivare godtar någon som inte bor i Sverige är dess eget kreditbeslut.
När ansöker man om lagfart?
Inom tre månader från att köpehandlingen upprättades. Eftersom ett villkorat köp bara ger en vilande lagfart ansöker de flesta köpare med köpebrevet som skrivs under på tillträdesdagen. Skicka originalet till Lantmäteriet via e-tjänsten eller på pappersblankett, och ange ditt personnummer eller samordningsnummer.
Relaterade guider
- Köpa fritidshus i Sverige – vem som får köpa, och om ett fritidshus passar dig
- Vad ett svenskt fritidshus egentligen kostar – de löpande kostnaderna efter köpet
- Samordningsnummer och bankkonto – de två sakerna att ordna innan du lägger bud
- Äga en svensk stuga – vad ägandet innebär när du har fått nycklarna
- Pengar i Sverige – hur betalningar fungerar när du bor i Sverige
Fakta kontrollerade 2026-09-25. Källor: Konsumentverket, Fastighetsmäklarinspektionen, Lantmäteriet, Skatteverket, Finansinspektionen och Sveriges riksdag (jordabalken, fastighetsmäklarlagen, lag 2026:226) – hela källförteckningen finns i ämnets källfil. Sidan nämner inga långivare eller mäklare och anger inga räntor. Har du hittat något som är inaktuellt? Säg till, så rättar vi det.