Was ein schwedisches Ferienhaus wirklich kostet

Ein rotes Häuschen am See kann im Vergleich zu den Immobilienpreisen zu Hause günstig wirken. Was der Besitz kostet, ist eine andere Zahl. Nur einer dieser laufenden Kosten ist landesweit geregelt; die anderen werden lokal festgelegt, und mehrere musst du auch dann zahlen, wenn das Haus im Winter leer steht.

Wann du das brauchst

Du kalkulierst ein Ferienhaus, bevor du ein Gebot abgibst, oder vergleichst eines an einer privaten Schotterstraße mit einem an einer kommunalen Straße. Oder du besitzt schon ein Haus, hältst deine erste schwedische Steuererklärung in der Hand und fragst dich, was sie von dir will. Der Kauf selbst wird in ein Ferienhaus in Schweden als Ausländer kaufen und der schwedische Hauskaufprozess behandelt. Hier geht es um das, was danach kommt.

Wer welche Kosten festlegt

Die einzige landesweite Formel ist die Grundstücksabgabe. Alles andere legt jemand vor Ort fest:

Wir veröffentlichen landesweite Werte und ein datiertes kommunales Beispiel. Netzentgelte, Strompreise, Versicherungsprämien oder Umlagen von Straßengemeinschaften veröffentlichen wir nicht. Sie unterscheiden sich je nach Unternehmen, Gegend und Gemeinschaft und ändern sich zu oft, als dass es sich lohnen würde, sie abzudrucken.

Die Grundstücksabgabe: 0,75 %, gedeckelt pro Gebäude

Ein fritidshus (Ferienhaus) gilt steuerlich als småhus (Kleinhaus), genau wie eine Villa. Für 2026 beträgt die kommunale Grundstücksabgabe 0,75 % des taxeringsvärde (Steuerwert), höchstens aber 10.425 kr pro Wohngebäude.

• Die Obergrenze ändert sich jeden Januar. Sie ist an den Einkommensbasisbetrag gekoppelt. 2025 lag sie bei 10.074 kr; eine Seite, die diesen Wert (oder 9.525 kr) als „die Obergrenze“ nennt, ist also veraltet.
• Die Obergrenze wird bei einem Steuerwert von 1.390.000 kr erreicht. Darunter zahlst du einfach 0,75 %.
• Sie gilt pro Wohngebäude, nicht pro Grundstück. Ein Grundstück mit einem Haupthaus und einem zweiten Wohngebäude zahlt für jedes eine Abgabe, was zwei Obergrenzen bedeuten kann. Die meisten Ratgeber liegen hier falsch.
• Der Steuerwert beträgt 75 % des wahrscheinlichen Marktwerts. Ufernähe und ein Wasser- und Abwasseranschluss erhöhen ihn beide. Neue Werte für småhus gelten ab 2027.
• Wer das Haus am 1. Januar besitzt, zahlt für das ganze Jahr. Käufer und Verkäufer können privat eine Aufteilung vereinbaren.

Zwei Ausnahmen sind für Ferienhäuser wichtig. Häuser mit einem värdeår (Wertjahr) 2012 oder später zahlen 15 Jahre lang keine Abgabe. Und wenn das Gebäude mit weniger als 50.000 kr bewertet ist, wird die Abgabe allein auf den Wert des Grundstücks erhoben, weiterhin mit 0,75 % bis zur Obergrenze. Ein Haus, das sich noch im Bau befindet, zahlt stattdessen 1 % staatliche Grundsteuer.

Um die Abgabe zu schätzen, nimm den Steuerwert aus dem Inserat und multipliziere ihn mit 0,75 %. Bei der Obergrenze ist Schluss.

Besitz aus dem Ausland: gleiche Abgabe, plus Steuererklärung

Nicht-Ansässige sind nicht befreit. Wenn du im Ausland lebst und die Abgabe schuldest, verlangt Skatteverket jedes Jahr eine schwedische Einkommensteuererklärung. Du reichst sie unter einer speziellen GD-nummer ein, die mit 30 beginnt, und zwar auch dann, wenn du bereits in deinem Heimatland eine Erklärung abgegeben hast. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Schweden und deinem Land regelt, wie eine Doppelbesteuerung vermieden wird.

Die GD-nummer ist nur eine Referenz für die Erklärung, keine samordningsnummer (Koordinierungsnummer); diese werden in Koordinierungsnummern und Bankkonten erklärt. Achte auch auf die Frist. Für im Ausland Ansässige erhebt Skatteverket keine Verspätungsgebühr, wenn die Erklärung bis zum 1. Juni eingeht; 2026 war das der 1. Juni 2026.

Wasser, Abwasser und Abfall

Beim Anschluss an das kommunale Netz sieht das Gesetz zwei Arten von Wasser- und Abwassergebühren vor: eine einmalige anläggningsavgift (Anschlussgebühr) und eine laufende brukningsavgift (Nutzungsgebühr). Die Beträge stehen in der VA-taxa der Kommune, die öffentlich ist und meist jeden Januar aktualisiert wird.

Ohne Netzanschluss wird eine private Abwassergrube nach einem kommunalen Zeitplan geleert, und das darf nur der von der Kommune beauftragte Unternehmer.

Die Müllabfuhr ist eine kommunale Leistung mit einer festen Grundgebühr und einer variablen Gebühr für die Tonne, die Abholhäufigkeit und die Tragestrecke. Hier ein datiertes Beispiel aus Norrtälje, einer Kommune mit vielen Ferienhäusern. Die Grundgebühr 2026 beträgt 1.417 kr pro Jahr und småhus, Ferienhäuser eingeschlossen, und sie wird in voller Höhe berechnet, selbst wenn eine Abholpause genehmigt wurde. Andere Kommunen legen eigene Beträge fest, aber rechne mit einer ähnlichen Struktur: einer Jahresgebühr für ein Haus, das du nur im Sommer nutzt.

Strom: ein Monopol und eine Wahl

Eine Stromrechnung besteht aus drei Teilen:

• Das Netzentgelt (elnätsavgift). Den Netzbetreiber kannst du nicht wählen; wem das örtliche Netz gehört, der hat ein Monopol, und die Regulierungsbehörde Energimarknadsinspektionen (Ei) deckelt seine Einnahmen. Manche Netzbetreiber verlangen eine leistungsabhängige effektavgift. Der feste Teil des Netzentgelts wird meist das ganze Jahr über berechnet, auch für ein geschlossenes Ferienhaus.
• Der Strom selbst. Diesen Teil wählst du. Das Vergleichsportal von Ei, Elpriskollen, listet Lieferverträge auf.
• Energiesteuer. Seit dem 1. Januar 2026 ist sie von 43,9 auf 36,0 Öre pro kWh gesunken. Haushalte in bestimmten Kommunen behalten einen Abzug von 9,6 Öre.

Die Privatstraße: vägsamfällighet

Viele Ferienhäuser liegen an einer Privatstraße, die von den Grundstücken unterhalten wird, die sie nutzen, meist über eine samfällighetsförening (Eigentümergemeinschaft). Ältere vägföreningar und vägsamfälligheter gelten heute als gemeinschaftliche Anlagen.

Hat dein Grundstück einen Anteil, gehört die Umlage zum Haus. Die Kosten werden oft so verteilt, dass Ganzjahresbewohner mehr zahlen als reine Sommernutzer, und wo Lantmäteriet die Regelung eingerichtet hat, hat Lantmäteriet auch über die Aufteilung entschieden. Die Gemeinschaft kann außerdem eine Verschleißgebühr (slitageavgift) erheben, wenn du die Straße eine Zeit lang deutlich stärker nutzt, als es deinem Anteil entspricht, zum Beispiel während Bauarbeiten. Frag vor dem Kauf nach der letzten Jahresumlage und dem Protokoll der letzten Versammlung.

Versicherung: das Gebäude versichern

Eine fritidshusförsäkring deckt vor allem das Gebäude ab, dazu Haftpflicht- und Rechtsschutz sowie Hausrat bis zu einer Obergrenze. Den Reise-, Überfall- oder Auswärtsschutz einer normalen Hausratversicherung enthält sie nicht. Wenn du dauerhaft einziehst, brauchst du stattdessen eine villahemförsäkring.

Zwei Punkte erwischen Ferienhausbesitzer. Wasser, das durch Dach, Fassade oder Entwässerung eindringt, ist normalerweise nicht gedeckt, und Versicherer erwarten, dass du vorbeugende Maßnahmen gegen eingefrorene Leitungen triffst. Das Wassersystem vor dem Winter zu entleeren ist gängige Praxis.

Schornsteinfeger: verpflichtend und kommunal

Jede feste Feuerstelle und jeder Ofen, der nicht ausschließlich mit Gas betrieben wird, fällt unter die gesetzliche Pflicht der Kommune, das Kehren (sotning) und die Brandschutzkontrolle (brandskyddskontroll) zu organisieren, und die Kommune darf für beides Gebühren erheben. Ferienhäuser haben längere Intervalle. Norrtälje zum Beispiel kehrt die Feuerstelle eines fritidshus alle drei Jahre und kontrolliert sie alle sechs. Du kannst beantragen, deinen Schornstein selbst zu kehren (egensotning). Die Kommune genehmigt das nur, wenn es sicher möglich ist, und die Kontrolle bleibt bei der Kommune.

Verkauf: 22 % und kein Aufschub

Ein Gewinn aus dem Verkauf eines privat genutzten Ferienhauses wird mit 22 % besteuert, das sind 30 % Kapitalertragsteuer auf 22/30 des Gewinns. Abziehen kannst du Verkaufskosten, Kaufkosten wie die Grunderwerbsteuer (1,5 % plus 825 kr Gebühr für einen privaten Käufer) und belegte Verbesserungen. Heb jede Quittung vom ersten Tag an auf.

Schweden, die von einem Zuhause ins nächste ziehen, können die Steuer aufschieben (uppskov). Für ein fritidshus ist das nicht möglich, denn der Aufschub setzt ein Zuhause voraus, in dem du als wohnhaft gemeldet warst. Den Verkauf erklärst du im Jahr nach dem Vertrag.

Praktische Informationen

FAQ

Wie hoch ist die Grundsteuer für ein Ferienhaus in Schweden?

Für 2026 beträgt die kommunale Grundstücksabgabe 0,75 % des Steuerwerts, höchstens aber 10.425 kr pro Wohngebäude. Die Obergrenze greift, sobald der Steuerwert 1.390.000 kr übersteigt. Neu gebaute Häuser mit Wertjahr 2012 oder später zahlen 15 Jahre lang nichts. Abgerechnet wird die Abgabe über die jährliche schwedische Einkommensteuererklärung.

Zahlen Ausländer Grundsteuer für ein schwedisches Ferienhaus?

Ja. Die kommunale Grundstücksabgabe gilt für die Immobilie, egal wem sie gehört. Ein nicht in Schweden ansässiger Eigentümer, der sie schuldet, muss jedes Jahr eine schwedische Einkommensteuererklärung unter einer speziellen GD-Nummer von Skatteverket abgeben, auch wenn er schon zu Hause eine Erklärung eingereicht hat. Das Doppelbesteuerungsabkommen mit deinem Wohnsitzland regelt, wie Doppelbesteuerung vermieden wird.

Welche laufenden Kosten hat ein Ferienhaus in Schweden?

Rechne mit der Grundstücksabgabe, Wasser und Abwasser oder der Leerung einer privaten Grube, Müllabfuhr, dem Netzentgelt plus deinem gewählten Stromanbieter und der Energiesteuer, einem etwaigen Anteil an der Straßengemeinschaft, Versicherung und dem Schornsteinfeger. Die Grundstücksabgabe ist landesweit geregelt. Kommunen, Netzbetreiber, Straßengemeinschaften und Versicherer legen den Rest fest, also prüfe die örtlichen Tarife vor dem Kauf.

Muss ich die Müllabfuhr bezahlen, wenn ich das Ferienhaus nur im Sommer nutze?

Meistens ja. Die Müllabfuhr ist eine kommunale Leistung mit einer festen jährlichen Grundgebühr und einer variablen Abholgebühr. In Norrtälje zum Beispiel beträgt die Grundgebühr 2026 1.417 kr pro Haus und wird in voller Höhe berechnet, selbst wenn eine Abholpause genehmigt wurde. Andere Kommunen legen ihre eigenen Tarife fest.

Ist der Schornsteinfeger in Schweden Pflicht?

Ja. Die Kommune ist gesetzlich für das Kehren und die Brandschutzkontrolle von Feuerstellen und Öfen verantwortlich, die nicht ausschließlich mit Gas betrieben werden, und erhebt dafür Gebühren. Ferienhäuser haben längere Intervalle: Norrtälje zum Beispiel kehrt die Feuerstelle eines fritidshus alle drei Jahre und kontrolliert sie alle sechs. Du kannst beantragen, selbst zu kehren.

Wie viel Steuer zahle ich beim Verkauf eines schwedischen Ferienhauses?

Ein Gewinn aus einem privat genutzten Ferienhaus wird mit 22 % besteuert. Abziehen kannst du Verkaufskosten, Kaufkosten wie die Grunderwerbsteuer und belegbare anrechenbare Verbesserungen. Der Aufschub, mit dem Schweden die Steuer beim Kauf eines neuen Zuhauses hinausschieben können, gilt nicht für ein fritidshus. Der Verkauf wird im Jahr nach dem Vertrag erklärt.

Was ist eine vägsamfällighet und muss ich zahlen?

Das ist eine gemeinschaftlich betriebene Privatstraße der Grundstücke, die sie nutzen, meist über eine Straßengemeinschaft. Hat dein Grundstück einen Anteil, zahlst du seinen Teil des Unterhalts. Die Anteile sind oft so festgelegt, dass Ganzjahresbewohner mehr zahlen als reine Sommernutzer. Hat Lantmäteriet die Regelung eingerichtet, hat Lantmäteriet auch die Aufteilung festgelegt.

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Fakten geprüft am 25.09.2026. Quellen: Skatteverket, Sveriges riksdag, Energimarknadsinspektionen, Lantmäteriet, Norrtälje kommun und Norrtälje Vatten och Avfall, Konsumenternas — vollständiges Verzeichnis in der Quellendatei dieses Themas. Die Obergrenze der Grundstücksabgabe und die Energiesteuer ändern sich jeden Januar; kommunale Tarife sind nur Beispiele. Etwas veraltet gefunden? Sag uns Bescheid, wir korrigieren es.