Ferienhaus in Schweden kaufen: Regeln für Ausländer 2026

Du kannst ein schwedisches Ferienhaus zu denselben Bedingungen kaufen wie ein Schwede. Was ausländische Käufer ins Straucheln bringt, ist das ganz normale schwedische Immobilienrecht: wann ein Kauf bindend wird, wer das Risiko für Mängel trägt, und eine neue Regel ab dem 1. Juli 2026, die die Eintragung deines Kaufs an eine schwedische ID-Nummer knüpft.

Wann du das brauchst

Du hast ein fritidshus (Ferienhaus) gefunden, das dir gefällt, und willst wissen, ob ein Nicht-Schwede es kaufen darf. Oder du lebst außerhalb der EU und gehst davon aus, dass du eine Genehmigung brauchst. Oder ein Makler hat dir einen köpekontrakt (Kaufvertrag) geschickt, und du willst wissen, wozu du dich mit deiner Unterschrift verpflichtest.

Keine Genehmigung, und warum ältere Ratgeber falschliegen

Schweden kennt keine Genehmigungspflicht, die an die Staatsangehörigkeit anknüpft. Das gilt für EU-Bürger, Briten, Amerikaner und alle anderen.

Viele Ratgeber schreiben, Ausländer dürften „seit 1992“ frei kaufen. Das ist nur die halbe Wahrheit. Das alte Gesetz über den Erwerb durch Ausländer wurde Ende 1992 durch ein neues ersetzt, und das verlangte weiterhin eine Genehmigung, wenn Nicht-Ansässige in stark nachgefragten Gegenden ein Ferienhaus kaufen wollten. Dieses Gesetz wurde am 1. Januar 2000 aufgehoben. Erst seitdem kann jemand ohne Wohnsitz in Schweden überall ein Sommerhaus kaufen, ohne um Erlaubnis zu fragen.

Beim einzigen noch geltenden Erwerbsgenehmigungsgesetz, dem jordförvärvslag, spielt die Staatsangehörigkeit überhaupt keine Rolle. Es betrifft bestimmte landwirtschaftliche Grundstücke und gilt auch für Schweden. Mehr dazu weiter unten.

Wenn dir also jemand anbietet, für ein gewöhnliches Haus „deine Genehmigung zu besorgen“: Die brauchst du nicht.

Wann der Kauf bindend wird

Läuft ein Verkauf über ein Bieterverfahren, bestimmen zwei Regeln den Ablauf:

Phase	Bindend?
Ein Gebot abgeben	Nein, für keine Seite
Das Bieterverfahren gewinnen	Nein. Der Verkäufer darf trotzdem jemand anderen wählen
Beide unterschreiben den schriftlichen Vertrag	Ja

Ein Gebot bindet niemanden, und der Verkäufer muss nicht an den Höchstbietenden verkaufen. Bindend wird der Kauf erst, wenn Verkäufer und Käufer beide eine schriftliche Urkunde unterschreiben, die den Preis nennt und die Erklärung des Verkäufers enthält, dass das Grundstück übertragen wird. Fehlen diese Elemente, ist der Kauf nichtig.

Eine weitere Regel ist wichtig, falls jemand eine „kreative“ Lösung vorschlägt: Ein neben dem schriftlichen Vertrag vereinbarter Preis hat keine Rechtswirkung. Es gilt der Vertragspreis. Schreib jede Bedingung, die dir wichtig ist, in das Dokument.

Den kompletten Ablauf mit Bieterverfahren, Vertrag, Anzahlung (handpenning) und Übergabe findest du unter der schwedische Hauskaufprozess.

Die Untersuchungspflicht

Hier weicht das schwedische Recht am stärksten von dem ab, was viele Käufer erwarten. Der Käufer trägt eine undersökningsplikt, eine Untersuchungspflicht.

Nach dem jordabalk (dem Grundstücksgesetzbuch) kannst du keinen Mangel geltend machen, den du bei einer Untersuchung hättest finden müssen, die der Zustand des Hauses nahegelegt hat. Nur wirklich versteckte Mängel (dolda fel) kannst du reklamieren. Du musst den Verkäufer innerhalb angemessener Zeit nach der Entdeckung benachrichtigen, und Ansprüche verjähren zehn Jahre nach der Übergabe (tillträde).

Drei praktische Folgen:

Untersuche vor der Unterschrift, nicht danach. Sobald beide unterschrieben haben, sind Mängel, die du hättest finden können, dein Problem.
Ein Standard-Gutachten deckt nicht die ganze Pflicht ab. Konsumentverket, die Verbraucherbehörde, weist darauf hin, dass die meisten Gutachten vor dem Verkauf nicht alles abdecken.
Der Makler ist nicht dein Gutachter. Ein schwedischer Immobilienmakler muss die Interessen beider Parteien wahren und dich schriftlich über deine Untersuchungspflicht informieren. Er ist nicht dafür verantwortlich, das Haus für dich zu untersuchen.

Lagfart: das Eigentum eintragen

Nach dem Kauf musst du bei Lantmäteriet, der Grundbuch- und Vermessungsbehörde, die lagfart beantragen: die Eintragung deines Eigentums. Die Frist beträgt drei Monate ab der Urkunde, auf der der Kauf beruht. Versäumst du sie, kann Lantmäteriet dich unter Androhung eines Zwangsgelds (vite) zur Antragstellung auffordern.

Die Kosten bestehen aus einer Stempelsteuer (stämpelskatt) von 1,5 % für private Käufer. Sie wird auf den höheren Betrag erhoben, entweder den Kaufpreis oder den Steuerwert des Vorjahres (taxeringsvärde), abgerundet auf volle Tausend. Dazu kommt eine Gebühr von 825 kr. Kaufst du über ein Unternehmen, steigt die Steuer auf 4,25 %. Du bekommst eine Rechnung und hast 30 Tage Zeit, sie zu bezahlen.

Was Lantmäteriet braucht:

den Antrag auf lagfart
die Kaufurkunde im Original, entweder den köpebrev oder den köpekontrakt
die Unterschrift des Verkäufers, bezeugt von zwei Personen

Du kannst über den E-Service von Lantmäteriet beantragen, aber dafür brauchst du die schwedische BankID, die die meisten ausländischen Käufer nicht haben (warum BankID schwer zu bekommen ist). Der Papierweg per Post funktioniert. Reichst du am allerletzten Tag ein, muss der Antrag vor 12:00 Uhr eingehen.

Die neue ID-Nummer-Regel (ab 1. Juli 2026)

Viele ältere Ratgeber sagen, eine Passkopie reiche für die Eintragung eines Kaufs. Für Käufe ab dem 1. Juli 2026 stimmt das nicht mehr.

Eine Änderung des jordabalk verlangt nun, dass jeder lagfart-Antrag die schwedische personnummer oder samordningsnummer (Koordinierungsnummer) des Käufers angibt. Fehlt sie, erklärt Lantmäteriet den Antrag für vilande, also ruhend, statt ihn zu bewilligen. Ziel ist es, klarzustellen, wem schwedische Immobilien gehören, und Kriminalität auf dem Immobilienmarkt zu bekämpfen. Käufe vor dem 1. Juli 2026 werden nach den älteren Regeln behandelt.

Für Nicht-Ansässige führt der Weg meist über eine Koordinierungsnummer von Skatteverket, der Steuerbehörde. Du beantragst sie selbst, indem du einen Bedarf und einen Bezug zu Schweden nachweist, und gehst für eine Identitätsprüfung persönlich zu einem Servicebüro. Die Nummer gilt fünf Jahre und kann verlängert werden. Die Details und die damit verbundene Frage nach dem Bankkonto findest du unter Koordinierungsnummern und schwedische Bankkonten.

Plane das früh ein. Die dreimonatige lagfart-Frist läuft weiter, während du auf deinen Termin wartest.

Die Ausnahme für landwirtschaftliche Flächen

Das jordförvärvslag ist der einzige Fall, in dem noch eine Genehmigung nötig sein kann. Es greift, wenn das Grundstück als landwirtschaftliche Einheit besteuert wird (lantbruksenhet) und in einem Gebiet liegt, das die Regierung als dünn besiedelt (glesbygd) oder als Flurbereinigungsgebiet (omarronderingsområde) ausgewiesen hat.

In diesen Fällen gilt:

du brauchst eine Genehmigung der Provinzialregierung (länsstyrelsen), zu beantragen innerhalb von drei Monaten
in glesbygd sind nur Personen ausgenommen, die seit mindestens einem Jahr in glesbygd in dieser Gemeinde gemeldet sind, und das trifft auf einen Käufer ohne Wohnsitz in Schweden nicht zu
die Genehmigung kann verweigert werden, wenn das Grundstück für örtliche Arbeitsplätze oder die Besiedlung gebraucht wird, es sei denn, du weist nach, dass du innerhalb von zwölf Monaten dauerhaft dorthin ziehst oder der Kauf die örtliche Beschäftigung stützt
ohne Genehmigung oder bei Ablehnung ist der Kauf nichtig

Übertragungen innerhalb der Familie und Flächen, die bereits für andere Nutzungen geplant sind, fallen nicht unter das Gesetz. Ein Unternehmen, das landwirtschaftliche Grundstücke von einer Privatperson kauft, braucht überall eine Genehmigung. Bevor du auf ein Häuschen mit Feldern oder Wald bietest, frag nach, wie es besteuert wird.

Ein Vorschlag, den du im Blick behalten solltest

Eine Regierungskommission, SOU 2024:84, hat eine Genehmigungspflicht für Käufer von außerhalb des EWR vorgeschlagen, die Grundstücke von erheblicher Bedeutung für die Gesamtverteidigung erwerben, zum Beispiel in der Nähe militärischer Anlagen. Geplanter Start war der 1. Juli 2026. Dazu kam es nicht: Stand 25. September 2026 hat noch kein Gesetzentwurf den Riksdag erreicht, und im November 2025 bezeichnete der Verteidigungsminister das Vorhaben als noch in Vorbereitung. Es ist kein geltendes Recht, aber wenn du als Käufer von außerhalb des EWR eine Lage an der Küste oder an einem strategischen Ort ins Auge fasst, prüfe vor dem Kauf den aktuellen Stand.

Fehler, die du vermeiden solltest

Jemanden für eine Genehmigung bezahlen, die du nicht brauchst.
Ein gewonnenes Bieterverfahren als abgeschlossenes Geschäft betrachten.
Sich auf einen Ratgeber verlassen, der sagt, eine Passkopie reiche für die lagfart.
Eine Zusatzzahlung „außerhalb des Vertrags“ vereinbaren. Sie hat keine Rechtswirkung.
Annehmen, die Informationen des Maklers zur Untersuchungspflicht bedeuteten, dass das Haus untersucht wurde.
Den lagfart-Antrag bis zum letzten Tag aufschieben.

Praktische Informationen

Punkt	Detail
Genehmigung für ausländische Käufer	Keine, EU oder Nicht-EU (seit 1. Jan. 2000)
Wann der Kauf bindet	Wenn beide den schriftlichen Vertrag unterschreiben
Gebote	Für keine Seite bindend
Pflicht des Käufers	Untersuchen (undersökningsplikt); versteckte Mängel bis 10 Jahre nach der Übergabe reklamierbar
Lagfart-Frist	3 Monate ab der Urkunde
Stempelsteuer, Privatkäufer	1,5 % vom höheren Wert aus Kaufpreis und taxeringsvärde des Vorjahres (geprüft am 25.09.2026)
Stempelsteuer, Unternehmen	4,25 % (geprüft am 25.09.2026)
Lagfart-Gebühr	825 kr (geprüft am 25.09.2026)
Pfandbrief (pantbrev)	2 % des Betrags + 375 kr (geprüft am 25.09.2026)
ID für die lagfart	Personnummer oder samordningsnummer, für Käufe ab 1. Juli 2026
Landwirtschaftliche Grundstücke in ausgewiesenen Gebieten	Genehmigung von länsstyrelsen innerhalb von 3 Monaten
Jährliche Kosten als Eigentümer	Siehe den Kosten-Guide

FAQ

Dürfen Ausländer in Schweden Immobilien kaufen?

Ja. Es gibt keine Genehmigungspflicht nach Staatsangehörigkeit, weder für EU- noch für Nicht-EU-Bürger; das letzte Gesetz, das Nicht-Ansässigen eine Genehmigung für ein Ferienhaus abverlangte, wurde am 1. Januar 2000 aufgehoben. Die einzige noch geltende Genehmigungsregel, das jordförvärvslag, betrifft bestimmte landwirtschaftliche Flächen auf dem Land und gilt für Schweden und Ausländer gleichermaßen.

Muss ich in Schweden wohnen, um ein Ferienhaus zu kaufen?

Nein. Ein Wohnsitz ist keine Voraussetzung für den Kauf eines gewöhnlichen Hauses oder Ferienhauses. Er spielt nur in einem engen Fall eine Rolle: bei landwirtschaftlichen Grundstücken in einem ausgewiesenen dünn besiedelten Gebiet, wo nur seit einem Jahr dort Gemeldete von der Genehmigungspflicht ausgenommen sind. Seit dem 1. Juli 2026 brauchst du für die Eintragung aber eine schwedische Personen- oder Koordinierungsnummer.

Ist ein Gebot auf ein schwedisches Haus bindend?

Nein. Ein Gebot bindet weder Käufer noch Verkäufer, und der Verkäufer darf jemand anderen als den Höchstbietenden wählen. Bindend wird der Kauf erst, wenn beide Parteien den schriftlichen Vertrag unterschreiben, der den Preis und die Übertragungserklärung des Verkäufers enthalten muss. Bis dahin können beide Seiten folgenlos aussteigen, deshalb solltest du nichts in Eile unterschreiben.

Was ist die lagfart und was kostet sie?

Die lagfart ist die Eintragung deines Eigentums bei Lantmäteriet, und du musst sie innerhalb von drei Monaten nach der Kaufurkunde beantragen. Private Käufer zahlen 1,5 % Stempelsteuer auf den höheren Wert aus Kaufpreis und Steuerwert des Vorjahres, plus eine Gebühr von 825 kr. Unternehmen zahlen 4,25 %. Wer zu spät dran ist, kann unter Androhung eines Zwangsgelds zur Antragstellung aufgefordert werden.

Brauche ich eine schwedische Koordinierungsnummer, um ein Haus zu kaufen?

Für die Eintragung ja, bei Käufen ab dem 1. Juli 2026. Der lagfart-Antrag muss deine personnummer oder samordningsnummer angeben, sonst erklärt Lantmäteriet ihn für ruhend. Skatteverket vergibt Koordinierungsnummern an Personen, die nicht in Schweden gemeldet sind und einen Bedarf und einen Bezug nachweisen, nach einer persönlichen Identitätsprüfung. Die Nummer gilt fünf Jahre.

Was ist die undersökningsplikt?

Das ist die Untersuchungspflicht des Käufers. Nach dem jordabalk kannst du keinen Mangel geltend machen, den du bei einer Untersuchung hättest finden müssen, die der Zustand des Hauses nahegelegt hat. Nur wirklich versteckte Mängel sind reklamierbar, gemeldet innerhalb angemessener Zeit und höchstens zehn Jahre nach der Übergabe. Konsumentverket warnt, dass die meisten Standard-Gutachten nicht die ganze Pflicht abdecken.

Vertritt der Makler mich als Käufer?

Nicht ausschließlich. Ein schwedischer Makler wird meist vom Verkäufer beauftragt, muss aber die Interessen beider Parteien wahren, dich schriftlich über deine Untersuchungspflicht informieren und jedes Gebot an den Verkäufer weitergeben. Für die Untersuchung des Hauses ist der Makler nicht verantwortlich. Immobilienmakler stehen unter der Aufsicht von Fastighetsmäklarinspektionen, der schwedischen Maklerbehörde.

Ferienhaus in Schweden kaufen als Ausländer